Как выгодно погасить ипотеку досрочно — советы и рекомендации

Что выгоднее: уменьшать срок кредита или размер ежемесячного платежа? Вопрос особенно актуальный для заемщиков, имеющих действующий ипотечный кредит, взятый на многие месяцы, а большинстве случаев даже на года или того больше - десятилетия. Именно понимание алгоритма расчета с кредитом способно дать вам более ощутимый результат, критерий которого измеряется простым значением, а именно какова будет конечная переплата по кредиту.

Из статьи вы узнаете:

  • нужно ли вносить дополнительные платежи по кредиту;
  • какие способы доступны, в чем их достоинства и недостатки;
  • сколько денег можно сэкономить на таких операциях;
  • при каких условия досрочное погашение максимально выгодно.

ипотека долг

 

Многие люди даже не знают что есть возможность досрочного погашения. Либо знают, но относятся к этому как то с прохладой. "Ну да, есть такая возможность. Мне то что с того?" - рассуждают многие. И не видят смысла вносить досрочные платежи по кредиту или ипотеке, думая, что банк обмануть невозможно. Он в любом случае свое заберет с лихвой. И при этом упускают прекрасную возможность, свою выгоду.

Выгодно ли досрочное погашение кредита (ипотеки)

Ответ на этот вопрос - однозначно да. Ведь что такое кредит? Это пользование заемными деньгами за дополнительную плату, которую банк взимает с вас каждый месяц в виде начисляемых процентов по кредиту. Чем меньше сумма вашего долга, тем меньше процентов вам будет на него набегать. Поэтому досрочное погашение прекрасная возможность не только уменьшить размер начисляемых процентов, но и существенно сократить общую переплату по кредиту. И конечно же наибольшая выгода будет у тех, у кого либо очень большой кредит, либо длительный срок кредитования.

Эффективность досрочных платежей наиболее максимальна на начальных сроках. Далее она начинает постепенно снижаться, но все равно дает хорошую возможность сэкономить значительную часть средств.


Допустим у вас есть кредит со следующими исходными данными:

Ипотека:

Размер кредита: 1 миллион рублей

Ставка по кредиту: 12% годовых

Срок кредита: 15 лет

При досрочном внесении 100 тысяч рублей, конечная экономия составит около 350 тысяч!!!!


А теперь представьте, что вы уже платите банку давно, несколько лет, ровно срок и точно указанную в графике выплат сумму. В итоге вам удалось погасить половину кредита и сократить сумму основного долга до 500 тысяч. И вы решили внести в качестве дополнительного платежа 100 000 рублей.

Сумма долга по ипотеке - 500 000 рублей

Процентная ставка - 12%

Оставшийся срок - 5 лет

В этом случае дополнительно внесение ста тысяч на этом этапе конечно даст вам экономию, но не такую как на начальном этапе.

Досрочный платеж в 100 000 рублей экономит вам 80 000 рублей. Конечно это солидная сумма, но в 4,3 раза меньше, чем на начальном этапе или на 270 тысяч!!!


Поэтому, если у вас есть возможность делать дополнительные досрочные платежи по кредиту - делайте. И чем раньше, тем это будет ощутимее для вашего бюджета. Независимо от имеющейся суммы, будь то 100 тысяч или всего 5. Помните, каждый внесенный рубль будет сокращать ваше кредитное бремя. Да и банкирам меньше денег достанется в виде начисляемых процентов. Тоже хороший повод.

переплата по кредиту

Теперь осталось только понять,  что для вас более выгодно.

Уменьшать срок или сумму ежемесячного платежа.

С точки зрения логики и математических расчетов (а выплаты и начисление процентов по кредиту - это обычная математическая формула) особой разницы нет. Внесение досрочно определенной суммы с уменьшением срока или размера платежа даст вам одинаковый финансовый результат в виде определенной экономии на переплатах. Но здесь кроется один небольшой скрытый нюанс.

Снижение общей переплаты по кредиту на одну и туже сумму будет достигаться при сохранение ваших исходных данных, а именно, ваши ежемесячные платежи должны остаться точно такими же какими они были и до внесения дополнительного взноса.

Внеся досрочно внеплановую дополнительную сумму по ипотеке с уменьшение ежемесячного платежа, у вас автоматически этот платеж снизится. Если платили по 15 тысяч в месяц, то будете платить по 13 000. Для достижения максимального эффекта вам нужно каждый месяц платить дополнительно по 2 тысячи.

На практике это сделать весьма затруднительно, если не сказать невозможно. Каждый месяц уведомлять банк о вашем желании внести в качестве досрочного платежа каких-то "жалких" 2 тысячи (или того меньше) - как то стремно. К тому же у многих банков сохранился минимальный порог суммы, с которой банк может принять платеж в качестве досрочного погашения. А это не одна-две тысячи, а намного больше - 5-10-15 тысяч и выше.

Поэтому будем исходить из реалий и подсчитаем, что выбрать - снижение платежа или сокращение общего срока кредита.

Единственным правильным критерием для этого является конечная сумма переплаты по кредиту. Иными словами, при внесении досрочного платежа, сколько денег вам нужно будет еще выплатить банку, чтобы полностью рассчитаться по своим кредитным обязательствам в двух случаях:

  • при уменьшении общего периода кредитования;
  • при снижении размера ежемесячных платежей.

Для примера возьмем следующие исходные данные:

Текущий долг по кредиту - 1,2 миллиона

Процентная ставка - 12% годовых

Ежемесячный платеж - 17 200 рублей

Осталось платить 10 лет или 120 месяцев

В итоге - общая переплата будет составлять 865 000 рублей

Досрочное погашение - 1 платеж сверху - 100 тысяч


Уменьшение срока по ипотеке

Вносим дополнительно 100 тысяч и выбираем уменьшение периода кредитования или по простому сокращаем срок. Внесение данной суммы позволит избавиться от "лишних" лет. А именно срок сократится на 20 месяцев. Данная операция уменьшит переплату по кредиту до 625 тысяч. Не выплачивая в будущем ежемесячно по 17 200 в течение этих "сэкономленных" 20-ти месяцев вы экономите 340 000 рублей!!!

За вычетом внесенных ваших ста тысяч чистый экономический выигрыш составит 261 000 рублей.

У нас появился первый результат. На первый взгляд неплохой, но нам нужно его сравнить со вторым вариантом, чтобы сделать правильные выводы и выгодности одного из двух способов.

Уменьшение ежемесячного платежа

Если при внесении опять же 100 тысяч мы выбираем снижение платежей, то в таком случае каждый месяц можно будет платить на 1 450 рублей меньше. В данном примере по 15 780 рублей. В итоге конечная переплата по кредиту составит 795 тысяч рублей. На этой операции вы выигрываете около 70 тысяч.

На сколько изменится размер ваших постоянных платежей можно приблизительно определить не прибегая к помощи ипотечного калькулятора. Достаточно произвести простые арифметические действия. Размер дополнительного платежа умножаем на процентную ставку по кредиту и делим на 12. При внесении 10 тысяч при 12% ставке по ипотеке получаем:

10 000 рублей х 12% / 12 = 100 рублей.

На каждые десять тысяч ваш ежемесячный платеж будет примерно уменьшаться на 100 рублей.

 

И хотя во втором случае мы также остаемся в плюсе, по сравнению с сокращением срока, этот результат выглядит очень плачевно. Разница составила 191 тысячу!!!! Как так получается?

сокращаем кредит

Помните, выше мы разбирали, что при уменьшении платежа вы будете погашать основной долг медленнее. И как раз эти 1 450 недоплат каждый месяц и снижают эффективность переплаты по сравнению с выбором уменьшение срока по ипотеке (кредиту)

Что выбрать в итоге?

Мы определи, что наибольшая выгода в виде снижения конечных переплат достигается в том случае, когда уменьшается именно срок кредита. Однако здесь важно провести оценку не только с точки зрения финансов. У каждого заемщика разные возможности, доходы и расходы, которые не только могут отличаться в разы, но и могут измениться в будущем, причем как в большую так и в меньшую сторону. Добавим сюда сам размер кредита, его процентную ставку и ежемесячные расходы по этому кредиту в виде платежей банку, а вернее долю этих платежей от ваших ежемесячных доходов. Исходя из этого нужно делать выбор "правильный" именно для вас.

Для тех кто уверен в завтрашнем дне, получает стабильную или высокую зарплату, размер которой в разы превышает выплаты по кредитам, однозначно нужно уменьшать срок. Либо вы хотите как можно быстрее рассчитаться с кредитом и постоянно вносите дополнительные средства в счет погашения своего долга. Помните, деньги потраченные на это дело сегодня, дадут вам максимальную экономию в будущем.

С другой стороны, есть категория граждан, которым ежемесячные выплаты бьют сильно по карману, по их семейному бюджету. И после выплаты на жизнь остается по минимуму. Либо люди, имеющие нестабильный доход, который может упасть в любое время вплоть до потери работы. В эту же категорию можно попасть еще по некоторым признакам: плановое общее сокращение дохода семьи в будущем (беременность, болезнь, сокращение на работе, крупные запланированные расходы, отказаться от которых проблематично - ремонт, операции и многое другое), низкая рабочая квалификация, высокий уровень безработицы в регионе либо чрезвычайно низкие зарплаты.

Для них в первую очередь важно снизить кредитное бремя в данный момент, чтобы больше денег оставалось на жизнь. Поэтому нужно обязательно уменьшать размер ежемесячного платежа.

Выводы

Исходя из всего вышеперечисленно можно сделать определенные умозаключения, которые помогут принять правильное решения по поводу досрочного погашения ипотеки или обычного кредита:

  1. Досрочное погашение наиболее выгодно на ранних стадиях, а именно в начале срока, далее эффект постепенно снижается.
  2. Чем выше у вас процентная ставка и длиннее срок кредитования тем более существенную экономию вы получите.
  3. Более выгодно уменьшать срок кредита, а не ежемесячный платеж
  4. Исходя из ваших финансовых возможностей (текущих и будущих) не всегда выбор снижение периода единственный верный выбор. В некоторых случаях для снижения текущей долговой нагрузки лучше все же выбрать возможность снижения размера ежемесячных платежей.
Оцените статью
Записки инвестора
Добавить комментарий

  1. Антон

    Собираюсь взять ипотеку как раз 1,2млн. руб. В приведенных расчетах при внесении 100 тыс. на уменьшении срока по ипотеке почему срок сокращается на 20 месяцев? Если вносим 100тыс. руб. при ежемесячном платеже 17200 рублей, то 100000/17200=5,8 месяцев т.е. срок ипотеки уменьшается на 6 месяцев, а не на 20.

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Немного не так вы рассуждаете. В ваш ежемесячный платеж входят одновременно проценты по кредиту и погашение основного долга. На ранних сроках подавляющая часть платежа составляют именно процента.
      Условно 15 тысяч проценты + 2200 погашение долга. В следующий месяц 14800 + 2400 и так далее.
      Поэтому у вас и не сходится.

      Ответить
  2. Наташа

    Добрый день! хотим оформить ипотеку. Вот только не пойму это мы выбираем «сократить срок» или «ежемесячный платеж»? Ходили сегодня в Сбер,хотели оформить по сокращению срока, нам сказали что сокращают ежем. платеж.

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Добрый день!
      Сбербанк чуть ли не единственный банк, не разрешающий уменьшение срока при досрочном погашении.
      Поэтому если планируете досрочные погашения в будущем — как альтернатива рассмотрите другое кредитное учреждение.
      Если уже взяли кредит — примите мои «искренние сожаления».
      Советую прочитать небольшую статью на тему: https://vse-dengy.ru/upravlenie-finansami/banki/ipoteka-lovushki-dosrochnogo-pogasheniya.html

      Ответить
  3. Elene

    Здравствуйте, Vse-Dengy ! Нашла такой совет на форуме : «На 15 лет брать стоит, просто первый год нужно вносить дополнительные суммы до размера платежа по кредиту на 7.5 лет. И вы не переплатите НИ КОПЕЙКИ. » Это как ? Не переплачу ни копейки ? Вносить удвоенную сумму — ясно, но не переплачу?
    С Уважением. Элене.

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Тоже не очень понял смысл. В любом случае переплата будет. Проценты за кредит начисляются каждый день. Другое дело, что при такой схеме размер финальной переплаты можно значительно уменьшить. Но не более.

      Ответить
      1. Элене

        Благодарю Вас за ответ! А знаете, сам кредит-офицер советует уменьшать срок платежа. Обещал вместо 3-х кратного взноса на опережение без 2% штрафа «выбить» 5 кратный. Ведь так и % больше уменьшатся вместе с годами.
        Всего хорошего, Vse-Dengy !

        Ответить
  4. Андрей

    Эйнштейн назвал сложный процент «великой силой Вселенной». Ротшильд — 8-м чудом света. И тот, кто понимает его работу — всегда получает его (инвестор), кто не понимает — всегда платит (заемщик).
    Сила сложного процента — время. И не важно, кредит это или инвестиционный капитал. В первом случае вы должны уменьшать «силу» процента (сокращать время), во втором — увеличивать. Именно поэтому ипотека (и вообще любой кредит) должна быть максимально короткой по времени — дабы не дать силе сложного процента отыграться на вашем кошельке по полной. Поэтому уменьшение платежей при сохранении срока — всегда НЕвыгодный вариант.
    Но если вы, наоборот, копите на пенсию — дайте проценту как можно больше времени)

    Ответить
  5. Вячеслав

    Никакой разницы в переплате нет, если досрочными платежами погашать срок или ежемесячный платеж.
    Естественно при условии одинаковых платежей!
    Например, допустим платеж 30000 руб. Погасили досрочно по сроку, платеж остался 30000 руб. И погасили в учет уменьшения платежа, платеж стал 20000 руб.
    Так вот, эти «лишние» 10000 руб., не «проедаем», а вкладываем в досрочное погашение. При таких условиях абсолютно одинаковые переплаты
    Но! Уменьшение размера платежа может потом сильно выручить, когда будут временные трудности с погашением кредита.

    Так что всегда выгоднее платить в уменьшение размера платежа (при условии, что разницу не будете проедать, а вкладывать в досрочное погашение)!

    Ответить