Выгодно ли рефинансирование ипотеки — все плюсы и минусы

ипотека дом

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях. Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту. В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус. Как? Об этом ниже.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто  не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодны условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

кредит в банкеЕсли сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставки способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей. И это при том, что дополнительно к этому снизится ваш ежемесячный платеж  (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущем) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год!!!!

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

Подводные камни или все минусы

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже). Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки. Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

Камень 1 — есть ли выгода?

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

Это то же самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг.  100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред.

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести  в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита. Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор. Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные. Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления. Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то  нужно выставить 770 тысяч. Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы.

Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

  • большой размер кредита;
  • длительный срок кредитования;
  • большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

взял ипотеку

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающие вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч. Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту  — 91 тысячу (13% от 700 тысяч). Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн. (стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год. И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч. Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч. И еще расходы по новому оформлению.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить. И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитывает.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволить понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  1. Издержки на переоформление.
  2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  3. Переплата в результате рефинансирования
  4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько не дополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Важное изменение (дополнение)

добавлено 12.10.2017г

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст. 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Если все же формулировка неправильная и новый кредит уже получен, то берем справку из банка о назначение полученного займа и несем в налоговый орган. Возможны некоторые неудобства в плане бюрократии. Все же кодекс нужно понимать буквально. И любое отклонение от буквы закона налоговая воспринимает негативно.

Для некоторых предоставления подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

 

Подпишись на рассылку лучших статей блога

Логотип telegramЗа обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 12
  1. Инженер

    А в договорах есть пункт, предусматривающий что смена гражданства освобждает от задолженности разве?

  2. Ирина

    Отличная статья. Спасибо! Как раз то что нужно!

    1. Vse-Dengy (автор)

      Всегда пожалуйста! Хорошо, если она Вам поможет в этом нелегком деле, как ипотека. )))

  3. Лина

    СПАСИБО))) Помогли определиться)

    1. Vse-Dengy (автор)

      Пожалуйста!
      Приятно слышать, что материал был вам полезен!

  4. ипотекозависимая

    Прочитала статью. Честно говоря, осталось больше вопросов, чем ответов. По поводу возврата денежных средств при покупке квартиры. Звонила в налоговую. где мне сказали, что при рефинансировании ипотечного кредита я имею полное право и дальше получать налоговый вычет, так как я покупаю одну и туже квартиру. И нет такой статьи, где я лишаюсь данного права.

    1. Vse-Dengy (автор)

      Спасибо, за комментарий.
      Да действительно, Вы правы.
      Внес изменения — дополнения в статью.
      Все дело в формулировки договора (на что нужен новый кредит). Если не будет прописано целевое назначение рефинансирование ипотеки, то могут возникнуть сложности с налоговой, вплоть до полной потери права на возврат уплаченных процентов.

  5. Лариса

    Поправьте меня, если я не права.
    Рефинансирование — это ведь кредит на погашение кредита?
    У меня есть кредит, аннуитетный, погашаемый равными долями. Неважно ведь, в каком банке и под какой процент я рефинансируюсь — я первому банку все равно должна всю сумму, вместе с процентами — хоть долями 5 лет, хоть единовременно завтра выплачу — никакой роли не играет.
    Значит, во втором банке, я должна взять кредит под всю сумму, которую должна первому банку?
    Взяла, первому банку возвращаю — и остаюсь должна второму банку, тоже под проценты, сумму долга первому с процентами, а также проценты, фактически в двойном размере — я плачу сумму долга (А) плюс проценты по ней (Б) первому банку и плюс долг второму банку (А+Б), плюс проценты второму банку .
    То есть моя первоначальная задолженность вырастает на сумму процентов второму банку. Но в отличие от первого — второму я буду платить проценты не только на сумму долга, но и на сумму процентов первому.
    Где выгода?
    Если бы я при рефинансировании оплатила только основной долг, а проценты стала платить на иных условиях — например, вместо 18,9% — 15% — это да, выгода. а так…

    1. Vse-Dengy (автор)

      Лариса, здравствуйте!
      Поправляю….
      При рефинансировании кредиты второй банк выкупает Ваш долг у первого. Именно долг. Ваша выгода — более низкая процентная ставка. И как следствие меньше сумма переплаты и (или) размер ежемесячных платежей.
      Проценты по кредиту Вы платите только на непогашенный кредит. Если долга нет — то ни о каких процентах и речи быть не может.
      Условный пример.
      У Вас есть кредит на 1 млн. По нему банк начисляет вам проценты каждый год — 12%. Или 10 тысяч в месяц. Это и есть Ваша плата за кредит. Если вы досрочно внесете 700 тысяч, то плата по процентам уменьшится тоже уменьшится. Будет начисляться по 3 тысячи в месяц (помимо погашения основного долга). Если же вы досрочно закрывает весь кредит — то ничего кроме основного долга банку вы не платите.
      Рефинансирование — это как раз если бы Вы внесли остаток по долгу в первом банке (без начисления будущих процентов) и закрыли кредит. И тут же взяли другой кредит во втором банке под более низкую процентную ставку.
      Так что Ваш последний абзац в комментарии попал в точку (только слова «если бы» уберите). )))

  6. Флора

    Здравствуйте. Спасибо большое.
    Хотела рефинансировать ипотечный кредит, но два банка пока отказали. Задумалась, надо ли мне это. И вот увидела вашу статью.
    Брала ипотечный кредит в ВТБ-24, под 12,55 процентов, в ноябре 2014 году, около 2990000.
    На сегодняшний день остаток долга 2 330 000., 45000 ежемесячный платеж. Полная сумма погашения в декабре 2023 года.
    Обратилась ВТБ-24, у них пока мароторий на рефинансирование собственных кредитов. Россельхозбанк предлагает привлечь созаемщика, Сбербанк также пока отказал, так как у меня был открыт кредит в этом банке, сейчас я его закрыла, но вновь могу обратиться к ним только через два месяца.
    Совершенно согласна, времени я потратила о́оочень много пока собирала документы и бегала по инстанциям. Наверное в моем случае некоторая выгода есть, тем более, что налоговый вычет я уже получала, в банках снижается процентная ставка, ещё мне хотелось продлить срок кредитования, чтобы значительно уменьшить ежемесячный платеж. Но пока мои обращения безрезультатны. Может быть, Вы, мне что-нибудь посоветуете? Может быть какой нибудь банк? А ещё я предприниматель, а банки, как это водится неохотно идут нам на встречу, документов во много раз больше приходится собирать, но зачастую впустую. Жду вашего совета. Заранее благодарю. Желаю вам здоровья!

  7. Дмитрий

    Подскажите пожалуйста, хочу рефинансировать ипотеку свою . Банк попросил справку о сумме задолженности , а там указано основной долг 1 170 000.
    А если гасить досрочно, то надо 1 190 000.
    Моя ипотека Втб 24. Они специально так делают что-ли ?

    1. Vse-Dengy (автор)

      Дмитрий, добрый день!
      Немного не хватает информации. Сколько вы платите ежемесячно? Какова доля процентов по кредиту в ежемесячном платеже?
      Кстати, буквально месяц назад сам закрыл свою ипотеку досрочно. И тоже в ВТБ.
      У меня тоже было расхождение в цифрах. Условно банк показывал текущую задолженность в 200 000 рублей.
      Когда начал расплачиваться — для полного закрытия потребовалось уже на несколько тысяч больше.
      Как мне объяснили в банке…..
      Текущая задолженность (основной долг + % по кредиту) формируется на текущую дату. А так как банк начисляет проценты каждый день, то эта сумма с каждым днем будет увеличиваться.
      А вот полное списание происходит только в платежную дату (время, когда вы должны по графику вносить платеж). И проценты рассчитываются именно до текущей даты.
      Например. Сегодня 10 число и вы готовы закрыть долг перед банком полностью. На эту дату вы должны например, 1 млн. Но платежная дата наступит только 20 числа.
      В итоге, придется заплатить банку «дополнительные» проценты за 10 дней.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: