Суббота, 10 декабря 2016   Подписка на обновления  RSS  Обратная связь
Популярно

Ипотека — уменьшаем переплату по кредиту в разы


ipoteka_idealДоброго времени суток, уважаемые читатели! Сегодня речь пойдет о такой штуке, как ипотека. У всех сложилось неоднозначное мнение. Для одних ипотека – это кабала на всю жизнь, для других – возможность свои жилищные условия, или вообще обзавестись собственным жильем. В нашей стране ситуация такова, что среднему человеку невозможно накопить самостоятельно на покупку квартиры. Цены на недвижимость постоянно растут, причем намного быстрее официальной инфляции или доходов населения. Так стоит ли брать ипотеку?

В последнее время конечно рост цен на недвижимость несколько замедлился. Но это связано с кризисом. Пройдет пару лет и цены на жилье снова пойдут в гору, причем еще быстрее чем раньше.

А теперь немного теории….

Как вы знаете (или не знаете) существуют дифференцированные и аннуитетные платежи.

Дифференцированные – неравномерные платежи по кредиту. С каждым месяцем он уменьшается и в конце срока представляет собой смешную сумму в размере 2-3 тысяч ежемесячный выплат. Недостатком является очень и очень большие ежемесячные платежи в начале срока. Особенно существенны они для ипотеки, когда сумма кредита составляет от миллиона рублей. Обычно составляли они десятки тысяч рублей и не каждый человек мог потянут эти выплаты. Поэтому особого распространения они не получили. Хотя, если быть честным, именно дифференцированные платежи являются более выгодными с точки зрения конечной переплаты по кредиту.

     Аннуитетные платежи в данный момент наиболее популярные.. Все выплаты по кредиту делятся на равные доли и соответственно никак не меняются на всем сроке.

    Позвольте мне дать вам несколько советов и рекомендаций по поводу ипотеки. Они помогут вам с наименьшими потерями и переплатами погасить задолженность перед банком. Причем переплаты уменьшаться в разы. ПРОВЕРЕНО!

     У меня самого вторая ипотека, и причем, практически погашенная. На самом деле не все так страшно как кажется на первый взгляд. Все они доступны для каждого человека с любым уровнем дохода.

1. Сейчас дают ипотеку практически без первоначального взноса. Вроде бы звучит заманчиво, взял кредит, сразу купил квартиру, но…… Как правило, размер ежемесячных взносов в таков случае просто огромен. Да и переплата будет просто громадная. Отсюда совет – все-таки постарайтесь накопить первоначальный взнос хотя бы 20-30%.

2. Есть такое правило «Размер ежемесячных платежей не должен превышать 35% от совокупного дохода семьи». То есть, если ваш общий доход, допустим 50 тысяч рублей, ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 17,5 тысяч. Как правило, кредиты на ипотеку даются на несколько лет (а то и десятилетий) и за это время с вами многое может произойти с финансовой точки зрения: потеря работы, болезнь, снижение общего дохода, временная нетрудоспособность, рождение ребенка. И непомерно большой ежемесячный платеж может поставить крест на вашей недвижимости.

3. Постарайтесь дополнительно накопить личные сбережения равные 2-3 вашим ежемесячным платежам. Тем самым мы обеспечиваем себе «финансовую подушку безопасности» на случай наступления «черных дней». Если вы пропустите 2-3 платежа перед банком, они потом обрастают такими процентами, просто жуть. У вас будет запас времени, чтобы поправить свои финансовые дела. Свои сбережения кладем в банк под проценты. Во-первых, они будут приносить доход. Во-вторых, в случае необходимости их легко снять. Разница по процентным ставкам между кредитами и вкладами невелика и составляет всего 1-2% . Просто ищите самые выгодные ставки по вкладам.

     Допустим, ваш ежемесячный платеж составляет 10 тысяч рублей, соответственно 3 платежа 30 тысяч. Получатся, вы теряете всего 300-600 рублей в год (разница в 1-2%). Взамен вы получаете уверенность и защищенность от временных финансовых потрясений. Согласитесь, не совсем большая потеря.

4. Вам нужно брать кредит, чтобы размер платежей был минимальным. Конечно, тогда увеличится срок кредита. Срок мы можем легко уменьшить впоследствии и причем в разы. Для чего – опять для защиты от финансовых потрясений. Опять же следует искать золотую середину – выплачивать по 5 тысяч банку в течение 70 лет просто глупо. Но и по 30 тысяч в месяц на 5-7 лет – тоже опасно.

5. Вот мы и добрались до самого последнего и самого важного пункта. Это досрочное погашение кредита.

    При досрочном погашении возможны 2 действия: уменьшение ежемесячного платежа (оно нам не надо – у нас и так минимальный размер) и уменьшение срока кредита (вот его мы и будем уменьшать).

Как всегда все разберем на примере, на конкретных цифрах.

Допустим, вы взяли кредит в 1 миллион рублей на 15 лет (180 месяцев) по 12% годовых

     Размер ежемесячного платежа в таком случае составит 11 618 рублей. Соответственно за 15 лет (180 месяцев) вы выплатите банку 11 618 рублей х 180 месяцев = 2 091 240 рублей
Переплата по кредиту составит более миллиона.

расчет суммы по ипотеке

Не спешите пугаться, это было бы на самом деле, если бы мы довольствовались стандартной схемой.

Наши действия.

      Дополнительно погашать часть долга перед банком особенно выгодно в начале срока. Почему? Давайте посмотрим на график платежей. Основная наша сумма в 11 618 делиться на составляющие: основной долг и начисленные проценты. Как видно из графика, на ранних стадиях доля основного долга невелика (или даже ничтожно мала) по отношении к платежу. Получается, мы выплачиваем в основном только проценты по кредиту.

ипотека1

     За первый год платежей вы выплачиваем банку 12 месяцев х 11 618 рублей = 139 416 рублей.
А сумма основного долга уменьшилась всего на 27 тысяч. Как то несправедливо.

ипотека2

Так почему же нам не внести дополнительно досрочно эти 27 тысяч рублей. Таким образом, мы уменьшим общий срок кредита на 12 месяцев и сэкономим почти 140 тысяч рублей. Согласитесь – неплохое вложение средств.

     Чтобы уменьшить еще срок кредита на 1 год нам потребуется внести еще дополнительно 30 тысяч. Тоже неплохо. Опять сэкономили 140 тысяч.

ипотека3

    Уменьшение 3 года нам обойдется в 35 тысяч, сумма чуть больше, но все равно выгодно. Очень выгодно.

ипотека4

      Таким образом, вложив вначале около 90 тысяч, мы экономим на переплате почти 500 000 рублей.

ВПЕЧАТЛЯЕТ! Ничего сверхъестественного – обычная математика.

      Вы можете возразить – где я возьму сразу 90 тысяч? Вы можете досрочно платить куда и меньшую сумму – хоть тысячу. Просто в графе «Остаток задолженности» смотрите — на сколько строчек (месяцев) вы опуститесь, после дополнительного вложения средств. Даже внеся 10 тысяч – вы уменьшите срок на 4 месяца, а это почти 50 тысяч.

     Конечно, в дальнейшем эффективность от дополнительных платежей будет снижаться, но тем не менее, вы таким образом существенно снизите общий срок кредита и уменьшите переплату по кредиту в разы.

Где брать деньги на досрочное погашение?

     В начале статьи я не зря говорил, чтобы у вас были как можно меньший размер ежемесячный платежей. Думаю, несколько тысяч дополнительно вы сможете выделять для этих целей. Пусть не каждый месяц. Просто подумайте, сколько вы впоследствии экономите денег. Это будет отличная мотивация для вас. Также обязательно получите налоговый вычет на покупку квартиры – это ежегодные дополнительные средства пускайте на досрочное погашение.

Из личного опыта: я брал в ипотеку 1 100 000 рублей на 15 лет, под 12%. Платеж составлял 13 600 (с копейками). Рассчитался я с этим кредитом за 4,5 года. Переплата в конечном итоге у меня составила около 350 тысяч или 30% вместо 1 450 тысяч или 130% от первоначально заявленных в графике.

В заключении

Воспользуйтесь на нашем сайте ипотечным калькулятором, для более точного расчета исходя из ваших условий кредита. Также советую почитать 2 полезных статьи по ипотеке:


Обсуждение: 45 комментариев
  1. Анастасия:

    Нужно каждый раз при досрочном погашении делать перерасчет? А не проще накопить побольше денег и крыть сразу большими суммами, если есть такая возможность. В таком случае переплата тоже будет мизерна? И еще, Банк может принудить выплачивать проценты? Я еще только думаю об ипотеке, прощупываю почву. Заранее спасибо за ответ!

    Ответить
  2. admin:

    Добрый день, Анастасия!

    1. Нужно каждый раз при досрочном погашении делать перерасчет?

    Пересчет будет в любом случае, когда есть досрочное погашение: либо уменьшается сумма ежемесячных выплат, либо уменьшается срок. Право дается на ваше усмотрение. Уменьшение суммы ежемесячных выплат не даст вам ощутимого результата. Примерно, на каждые 10 тысяч рублей досрочного погашения сумма ежемесячных выплат уменьшиться только на 100 рублей.

    2. А не проще накопить побольше денег и крыть сразу большими суммами, если есть такая возможность. В таком случае переплата тоже будет мизерна?

    Да, конечно, можно и большими суммами сразу. Самое выгодное внесение досрочных сумм в начальном периоде (первые года). Далее эффективность от этого падает и причем очень сильно!

    3. И еще, Банк может принудить выплачивать проценты?

    Нет! Вы выплачиваете только проценты за пользование данной вам суммы в кредит. Если сумма уменьшается (при досрочном погашении), то соответственно впоследствии (в след. месяце) уменьшается сумма начисляемых вам процентов.

    Ответить
  3. Ольга:

    Статья супер! Только вот не поняла, я нашла калькулятор досрочного погашения, но когда я ввожу сумму досрочного платежа, у меня также остается 10 лет по графику.
    Данные 3 120 560 процент 11,4 срок 120. Каким образом уменьшаются года

    Ответить
  4. Ольга!
    Если вы решите внести досрочно некую сумму, смотрите по своему графику платежей сколько вам осталось выплатит денег из основного долга.
    В вашем примере….. допустим вы решите досрочно внести 120 560 (округлил до ровного).
    Соответственно в поле сумма ставим уже 3 000 000, ваш процент — 11,4, и размер вашего стандартного ежемесячного взноса.
    Поле «срок» оставляем пустым — как раз калькулятор все пересчитает и увидите на сколько уменьшился срок!

    Ответить
  5. Гаухар:

    Спасибо большое за данную статью!

    Ответить
  6. Юлия:

    Добрый вечер, очень интересная схема и полезная, а какой вид выплаты в данном случае: дифференцированный?)

    Ответить
    1. Юлия, здравствуйте!
      В данном случае платежи «Аннуитетные«. Уже практически никто не использует дифференцированные платежи, особенно при выдачи кредитов по ипотеки, т.к. долговая нагрузка в начальный период весьма существенна. Размер ежемесячных платежей в первые года может доходить до нескольких десятков тысяч, поэтому популярность они не сникали.

      Ответить
  7. Юлия:

    Здравствуйте, спасибо за столь быстрый ответ, я если честно не ожидала! Я хочу брать ипотеку на огромную для меня сумму, хотя кто-то так и не считает, но я очень боюсь.. можно с вами подробнее поговорить где-нибудь, например по emeil? Ваша статья потрясающая, наглядная и очень полезная! Очень!!! Спасибо Вам!

    Ответить
    1. Юлия! Напишите мне через обратную связь — пообщаемся

      Ответить
  8. Ирина:

    Добрый день!
    К сожалению, все не так просто. Например, СБ РФ не уменьшает количество лет платежей, он уменьшает сумму при пересчете. И не только он. Сейчас они себя подстраховывают на уровне договора. Так что , платить придется все указанные в договоре годы. Сумма платежа уменьшится- верно, опять же , сумма страховки вырастит)) Страховщики тоже не дремлют. Никому, кроме заемщика, не выгодно досрочное погашение кредита.

    Ответить
    1. Ирина, добрый день!
      по поводу вариантов изменения срока или суммы долга нужно смотреть в договоре. У моих знакомых (также брали ипотеку в Сбере) предусмотрены оба варианта. По поводу страховки…..она начисляется на остаток долга и поэтому вырасти ну ни как не может при досрочном погашении.
      То, что досрочное погашение не выгодно обоим сторонам (банку и страховщикам) полностью согласен. Опять же нужно опираться на ваш договор с банком, там все эти пункты прописаны и действовать на основании него.

      Ответить
  9. Ирина:

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, если в договоре написано, что график выплат может быть изменён, но сроки платежей изменениям не подлежат, то я не могу воспользоваться Вашей схемой?

    Ответить
    1. Безусловно! Вы можете вносить любые суммы сверху, единственное, что они будут списаны с вашего основного долга только в расчетный период, который прописан у вас договоре. Только после этого идет перерасчет банком срока или суммы платежа (по вашему желанию)

      Ответить
  10. anna:

    Добрый день! Вы думаете банкам действительно не выгодно досрочное погашение кредита, ведь в первые годы заемщик платит в основном только проценты? разве они не в выигрыше в любом случае?

    Ответить
    1. Банки конечно же не заинтересованы в досрочном погашении. Если не вдаваться в подробности, их главная цель — обеспечить постоянный денежный поток в виде платежей по кредиту. И чем на больший срок, тем лучше. Одна из основных статей доходности банков — это разница по ставкам между вкладами, когда деньги поступают в банк (принимают по низкой ставке), и кредитами, когда выдают по более высоким.
      В случае досрочного погашения банку снова приходится искать клиента, для того чтобы выдать освободившуюся наличность и получать доход.

      Ответить
  11. Ольга:

    Брали ипотеку под 11,4 %, полная стоимость кредита написана 14, 045% , по возможности гашу досрочно, полная стоимость кредита каждый месяц увеличивается .: 01.09. 2015 — 14,045% годовых, 14.09.2015 — 14,050%, 13.10.2015 — 14,378%, 21.10.2015 — 14,511%, 11.07.2016 — 14,690% Почему? Ответьте пожалуйста. Это банк хитрит? Или я что-то не понимаю?

    Ответить
    1. При аннуитентных платежах — плата за использование кредита ежемесячно немного «гуляет» в пределах долей процентов. Это нормальное явления. Объясняется тем, что в месяце разное кол-во дней, а проценты берутся за каждый день пользования кредитом. Среднегодовая стоимость кредита должна быть именно та, какая прописана в договоре — эффективная процентная ставка.
      Не совсем понял откуда вы берете цифры по кредиту, тем более раз в 2 недели? Возможно вы не продлили страховку, и тогда банк (в договоре прописано) имеет право повысить вам процентную ставку на величину страховки. Т.е. если страховка составляла в среднем 0,6% от кредита, то и ставка может увеличится до 14,645% в вашем случае.
      В любом случае, когда вы брали кредит — у вас на руках должен быть график погашения с указанием сумм. И соответственно, после досрочного погашения, вы также берете обновленный график платежей в банке.

      Ответить
  12. Ольга:

    Всем добрый день! Большой папаша, огромное спасибо за ответ, но со страховкой у меня все в порядке. Почему иногда платеж раз в 2 недели?, так я гасила досрочно не в день по графику, а когда деньги появлялись и я сразу платила кредит. Сейчас плачу раз в месяц. У меня по графику стоит 14 число. Посоветуйте, пожалуйста, как лучше платить — именно 14-ого, или можно пораньше напр.10-ого. А с растущими процентами пойду разбираться 14 сентября в банк. Все равно не понимаю, почему каждый раз проценты увеличиваются, а не наоборот.
    Я платила 14.09.15 — процент был 14,050, 13.09.15 внесла сразу 200 т.р. и процент с 14.050 стал 14,378, досрочно 21.10.15 процент 14,511 и т.д. кроме того — ежемесячно плановый платеж в срок с 10-14 число каждого месяца.11.07.2016 — процент стал 14,690 годовых — ПОЧЕМУ???
    Банк пишет, что ипотека взята под 11,4%, а на самом деле 14,045% с увеличением каждый месяц. Я не экономист и не понимаю почему? Помогите разобраться. Спасибо

    Ответить
    1. Ольга! Здесь однозначного ответа дать не могу. Нужно читать договор, там все должно быть прописано! Или лучше в банке задать вопросы.
      По поводу сроков досрочных платежей….. если у вас прописан платежный период с 10 по 14 число, то для вас особой разницы (выгоды) нет, если вы будете вносить или 10 или 14 числа. Также следует помнить, что если вы вносите деньги не в платежный период, допустим, 15 числа, то банк примет их в зачет только 10-го, т.е. практически целый месяц они пролежат впустую….

      Ответить
  13. Анна:

    Здравствуйте, читала читала и особо так и не поняла. Объясните мне неграмотной брала ипотеку в сбербанке на 10 лет в 2013 году 1 520 000. Плачу уже 3 года досрочно заплатила уже 1688 000 и еще должна банку 240 000. Можно ли как то не платить эти 240.

    Ответить
    1. Добрый день! В сожалению придется выплатить весь оставшийся долг. Вы же брали деньги в кредит, за который набегают проценты, причем каждый день. И вы обязаны погасить все задолженности перед банком.

      Ответить
  14. Арина:

    Добрый вечер! Внимательно прочитала статью и комментарии. Буквально на днях уточняла в Сбербанке по поводу того, что ипотека именно Сбера не предусматривает уменьшение срока выплат (иными словами по заявлению нельзя будет в дальнейшем уменьшить срок, допустим, с 10 лет до 5), возможно лишь уменьшение платежей опять же за счёт досрочных выплат. Уважаемый автор, прошу Совета, стоит ли в принципе связываться с такой ипотечной программой? Ведь получается, гаси не гаси досрочно , даже если останется платёж в 200 тысяч рублей автоматически раскидают с процентам на весь срок кредита. Или я не права? Пожалуйста, поясните

    Ответить
    1. Арина, здравствуйте!
      Насколько мне известно ипотечный кредит в Сбербанке дает возможность досрочного погашения с уменьшением срока кредитования. Возможно вас неправильно информировали. Единственное ограничение (законодательно), когда нельзя уменьшить срок — это материнский капитал. Тогда возможно уменьшение только суммы ежемесячного платежа. В остальном же, при дополнительных взносах, сверх установленных платежей, заемщику предоставляется право выбора: либо уменьшаем платежи, либо срок.

      Ответить
  15. Елена:

    Здравствуйте!
    Почитала всю информацию,которая выше,и меня интересует погашение ипотеки материнским сертификатом.То есть,я как раз собиралась погасить большую часть кредита сертификатом,уменьшив при этом срок ипотеки….а что получается?
    Я брала 1800000 на 15 лет,плачу всего четыре месяца.Что у меня изменится после внесения средств от сертификата?
    Буду благодарна за ответ)

    Ответить
    1. Здравствуйте! Воспользуйтесь ипотечным калькулятором у нас на сайте. За 4 месяца общая сумма кредита у вас не сильно уменьшилась, поэтому вбивайте в поле «сумма квартиры» сумму кредита после вычета материнским капиталом (1 800 000 — 450 000 рублей). Примерно 1,350 млн. рублей — вбивайте и увидите разницу — размер ежемесячного платежа должен снизится процентов на 20-25.

      Ответить
      1. Елена:

        Спасибо за ответ.

        Ответить
  16. Михаил:

    Добрый вечер!
    Стоит ли связываться?
    Сбер или Райфайзен -у обоих под 11,4%.
    Сумма 2700000.
    15 лет .
    И как примерно должна выглядеть» картина » выплат, по описанному Вами сценарию.
    Благодарю

    Ответить
    1. Михаил! На вопрос стоит ли связываться с ипотекой, каждый решает для себя сам. Если вас устраивает процент и ежемесячные платежи, то берите.
      По поводу выбора банка: Сбербанк будет понадежней, если все остальное одинаковое. Главное сравните эффективную процентную ставку, а не заявленную — они всегда отличаются. Также обязательно уточните минимальный размер досрочных платежей, чем меньше, тем лучше. У некоторых банков до сих пор минималка на досрочное погашение несколько десятков тысяч. Для примера в ВТБ всего 1 рубль!!!!!!!
      Картина? Появятся лишние деньги — гасите досрочно!!! Это делать особенно выгодно на начальных этапах. И ОЧЕНЬ ВЫГОДНО на первых 1-3 годах!!!! Далее эффект от досрочных платежей начинает снижаться!

      Ответить
    2. Михаил, доброго времени суток!
      Сам был в подобной ситуации — жена в декрете, маленький ребенок. Но после 10 лет по съемным квартирам было твердое желание обзавестись своим жильем. (Сейчас у меня уже 2 погашенные ипотеки — одна за 4,5 года (брал на 15 лет, вторая за 3 года — брал кредит также на 15 лет)

      Перед принятие решения нужно взвесить все за и против.
      1. В Вашем случае платеж будет примерно 30-33 тысячи в месяц.
      2. Ежегодная страховка примерно 0,5 — 1% от суммы кредита.
      3. Ремонт квартиры и покупка мебели и техники (как показывает опыт, если вы предварительно рассчитаете расходы на это дело, то полученную сумму можно смело умножить в 1,5-2 раза).
      4. Если есть возможность где жить, то как вариант — сдать квартиру на первое время — пару лет, а все деньги вносить досрочно. Так всего за 1 — 2 года — можно уменьшить срок кредита на 3-7 лет. В деньгах это экономия на последующей переплате примерно 0,5 — 1,5 миллиона!!!!
      5. Если денег на ремонт нет, лучше взять в ипотеку больше денег под низкие проценты, чем потом брать потребительский кредит.
      6. не забывайте про коммунальные платежи и налоги, которые сразу появятся после приобретения квартиры.
      7. В итоге просуммируйте все будущие ежемесячные расходы, которые вы будете нести на протяжении нескольких лет. Если оставшейся суммы вам будет хватать на жизнь (не просто на хлеб с водой, а с запасом, на случай непредвиденных форс-мажорных расходов) — то вперед, в банк.
      8. Цены на квартиры упали за последнее время и поэтому самое время брать ипотеку!
      УДАЧИ!!!

      Почитайте эти 2 статьи про ипотеку: первую и вторую. Там все более подробно описано из моего личного опыта.

      Ответить
  17. Жанна:

    Добрый день!!! 24 июня взяла ипотеку в ВТБ24. Взяла 780000 на 15 лет.Число ,с моего усмотрения,установили 20. Соответственно 20 июля с меня взяли только проценты! 20 августа я заплатила 33 тысячи, 20 сентября 20 тысяч рублей…. Платила с уменьшением суммы! Вот прочитала вашу статью и сижу и думаю ,что надо было срок уменьшать??!! Подскажите пожалуйста,как правильнее мне поступить??? Ведь у меня только начало этого пути. Когда получу вычеты тоже хочу включить их в погашение ипотеки. Заранее спасибо Вам!!! С уважением к Вам Жанна!

    Ответить
    1. Жанна, здравствуйте! Ничего сложного в этом нет. Перед досрочным погашением пишете заявление в банк о вашем желании частичного досрочного погашения и указанием необходимой суммы сверх установленного платежа и выбираете одно из 2-х: либо уменьшение ежемесячного платежа, либо уменьшение срока (ваш вариант).
      Насколько я знаю, в этом году ВТБ24 обязал всех заемщиков уведомлять о досрочном погашение по телефону. В принципе смысл тот же. Главное делать это хотя бы за 1 день до платежного периода, который обычно составляет 7 дней.
      После окончания платежного периода, когда деньги будут учтены банком, можете попросить новый бумажный график платежей (или посмотреть в личном кабинете, если подключен).
      P.S. Если вы не уведомите банк о досрочном погашении, деньги не будут никак учтены, а будут просто лежать на вашем счету мертвым грузом.

      Ответить
  18. Юрий:

    Добрый день, после прочтения статьи у меня возникло очень серьезное противоречие с информацией которую мне предоставил Россельхозбанк и тем, что описано в статье.

    Вводная информация:
    Я взял ипотечный кредит в россельхозбанке на 20 лет под 10.9% сумма кредита 5730000, ежемесячный платеж приблизительно 59000 р.. Переплата конечно огромная((, по мере возможности делаю досрочные погашения (снижение ежемесячного платежа) за полгода сумма ежемесячного платежа снизилась на 4000р. Собственно, перед первым досрочным платежом использовал «ипотечный калькулятор» , пробовал при одной и той же сумме досрочного платежа, уменьшать срок или сумму, конечно в плане переплат уменьшать срок кредитования гораздо выгоднее, но….

    Суть противоречия:
    В банке мне сказали следующее, если вы сделаете досрочное погашении в размере 100 т.р, то срок кредитования сократиться всего лишь на 2 месяца, т.к. вы получается досрочно оплатили последние месяцы вашего кредита (основное тело кредита), и следовательно вам не надо будет платить проценты по переплате за них (начисленные проценты(где они ничтожно малы)). В Вашей статье же наоборот, эти 100 т.р. списались бы с первых месяцев кредитования, что сократило бы срок кредитования примерно на год (а то и больше).
    Вопрос:
    Банк вводит меня в заблуждения? или все же это какие нормы конкретно этого банка и у всех банков эти нормы разные

    Ответить
    1. Юрий, здравствуйте!
      Давайте рассуждать логически.
      1. За пользованием кредита вы платите ежемесячные проценты + какая-та часть идет в погашении основного долга. Если вы вносите «сверх» установленного платежа определенную сумму, то соответственно, не меняя размер ежемесячных платежей вы должны рассчитаться с банком намного быстрее. Так как проценты уже будут начисляться на остаток долга. В итоге в ежемесячных платежах доля процентов по кредиту снижается, а доля платежа в погашении основного долга увеличивается. Итог: чем меньше вы должны банку, тем быстрее погашаете кредит.
      2. Погашая кредит досрочно на определенную сумму, вы изменяете основной долг в меньшую сторону. Если взять кредит в 2 млн. рублей и досрочно внести половину — останется миллион долга.
      Все это можно рассмотреть как 2 отдельных кредита: на 2 млн. и на 1 млн. при одинаковых ежемесячных платежах.
      Мое мнение: банк вас дурит, т.к. ему не выгодна такая схема досрочного погашения. Смело вносите деньги с уменьшением срока. После платежного периода берите новый график платежей и смотрите что получилось. Во всех известных мне банков все именно так и происходит.

      Ответить
  19. Анастасия:

    Добрый день. Очень полезна Ваша статья. Взяли мы с мужем кредит у Райффайзена на 15 лет под 11,5 сумму в 4880000. Ежемесячную сумму выплат посчитали нам чуть более 57000. Но 1млн мы занимаем у родственников, так что первые 2 года не сможем досрочно погашать, ибо все излишки пойдут на долг родственников. Вопрос отсюда — будет ли толк нам гасить досрочно потом? Ведь Вы писали, что толк есть только при погашении в первые 3 года. Заранее большое спасибо за ответ.

    Ответить
    1. Анастасия, здравствуйте! Немного не так. Досрочные платежи в первые годы наиболее эффективны. Далее эффект немного начинает снижаться. Если для примера вы внесете дополнительно определенную сумму в первый год, то общий срок кредита, допустим уменьшится на 2 года. Если на 2 году — то например, на 1,5 года, соответственно на 3 году — на 1 год.
      Для более точных результатов используйте конкретные данные и ипотечный калькулятор вам в помощь. Поиграйте цифрами и посмотрите как будет меняться результат.
      В любом случае досрочное погашение экономит вам деньги (не редко очень серьезные) на переплате по кредиту.

      Ответить
  20. Татьяна:

    Добрый вечер! Ваша статья очень понравилась. Недавно взяла ипотеку на 1105000 по 13.35% на 15 лет. Можно досрочно вносить платежи как на уменьшение суммы так и на уменьшение срока. Вопрос как мне погасить за меньший срок и чтобы не переплатить большую сумму? В вашей статье я поняла что за год нужно досрочно внести сумму основного долга на уменьшение срока, тогда я сокращу на 12 месяцев срок. Или нужно платить еще больше сумму? И как платить, когда есть лишняя денежка? Подскажите пожалуйста, так как это для меня все впервые.

    Ответить
    1. Татьяна, здравствуйте! Вносите досрочно столько, сколько позволяют ваши финансы. Здесь никаких ограничений нет. Внесенный размер суммы напрямую влияет на уменьшение срока. В статье конкретные цифры даны для примера. У каждого свои исходные данные: размер кредита, процентная ставка и срок кредитования. Просто помните: что эффективность досрочного погашения на начальных сроках максимальна. Поэтому старайтесь в первые три года вносить как можно больше денег. (ну и дальше желательно продолжать в том же духе 🙂 ).
      Если финансы не позволяют делать большие платежи, даже маленькая сумма все равно даст вам экономию в разы превышающую внесенные досрочные средства. Даже внося всего по 1 тысяче в месяц дополнительно в течении года, вы сможете сократить общий срок на 6-7 месяцев. В деньгах это уже будет около 70 — 80 тысяч чистой экономии.
      По поводу как платить когда есть лишняя денежка…. вы должны уведомить банк заранее (написать заявление или по телефону, (если такая услуга есть — лучше уточните в своем банке), хотя бы за один день до наступления платежного периода о вашем желании внести дополнительные средства, с указанием конкретной суммы. Также обязательно выбрать уменьшение срока. После этого вносите деньги и после окончания платежного периода банк пересчитает график платежей в соответствии с внесенной суммой.

      Ответить
  21. Татьяна:

    Спасибо за ответ !!! )))

    Ответить
  22. Евгений и Екатерина.:

    Добрый вечер! Почитал вашу статью,очень заинтересовало! Помогите пожалуйста с советом в моём случае! И так, мы взяли ипотеку в Сбербанке на 15 лет под 12,9%,сумма 2260000. Платёж в месяц составляет 28500. Через месяц переведут материнский капитал 433000 т.р. Основной долг будет составлять 1830000 и платёж составит 23000. В договоре прописано так, что досрочное погашение возможно любой суммы, но без изменения срока кредита!!! Так вот, как нам быть, чтобы было выгодно и быстро рассчитаться с банком??? Заранее спасибо!

    Ответить
    1. Странно что это у вас прописано в договоре. У меня несколько знакомых имеющих кредит в Сбере и у всех есть возможность уменьшения срока в случае досрочного погашения. Возможно вы что-то не так поняли. Советую обратится в банк для разъяснения. Если результат будет отрицательный (возможно менеджеры банка специально водят вас за нос, ввиду того, что такое не совсем выгодно для банка), попробуйте позвонить на горячую линии 8 800…….. типа вы хотите взять ипотеку и узнайте условия досрочного погашения.
      Если и это не помогло, то у вас 2 варианта. Либо оставить все как есть и переплатить огромную сумму. Либо рефинансировать кредит в другом банке или даже в самом Сбербанке на других условиях (если брали кредит давно).

      Ответить
  23. Евгений и Екатерина.:

    Большое спасибо! Попробуем узнать и уточнить всё! Потом Вам сообщим что и как!

    Ответить
  24. Елена:

    Здравствуйте! Я также брала ипотеку в сбербанке этим летом и у меня в договоре также прописано «без изменения срока»,а только уменьшение размера платежа…

    Ответить
  25. Эльмира:

    Здравствуйте!
    То, что Вы пишите очень актуально на сегодняшний день. Простой народ не знает всех тонкостей ипотечного кредитования. Большое спасибо!
    Прошу Вашего совета:
    Собираюсь взять ипотеку для покупки квартиры стоимостью 1250 тыс.руб.
    Имеются наличные около 20% стоимости квартиры и материнский капитал.
    — На какой срок лучше взять ипотеку, если есть возможность выплачивать около 15 тыс.руб. ежемесячно?
    — Стоит ли заявлять банку о наличии материнского капитала при оформлении договора?
    Заранее благодарна!

    Ответить
    1. Эльмира, здравствуйте!
      1. Беря кредит в банке, лучше ориентироваться не на срок, а на размер ежемесячных платежей. Нужно, чтобы платеж по ипотеке был комфортен для вашего семейного бюджета, а не заставлял нести в банк последнюю рубаху. Лучше конечно брать с запасом, ипотека дело длительное и за это время многое может случиться негативного. Банальная болезнь или потеря работы могут вас поставить в весьма затруднительное положение. Ну а если будут появляться «лишние» деньги вы всегда можете их использовать в качестве досрочного погашения (с уменьшение срока разумеется).
      2. Если у вас материнский сертификат на руках, лучше сразу используйте его. Так вы сильно сэкономите на переплатах. Если только планируете получить — сообщать ли банку? Дело ваше… Банк предоставляет кредит исходя из вашей текущей (а не будущей) платежеспособности. Поэтому на решение банка этот факт никак не повлияет.
      Удачи Вам в этом нелегком, но таком нужном деле, как приобретение собственного жилья!

      Ответить
  26. Яна:

    Здравствуйте! Ниже было сказано,что страховку лучше делать самостоятельно. Узнавали сегодня на счет испотеки,сказали в случае отказа от их страховки,нам прибавят 1 % ))) Как поступить,помогите пожалуйста?)

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2016 Записки инвестора
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru