Ипотека: ловушки досрочного погашения

Все прекрасно знают, что получая кредит от банка, нужно отдать не только занятые средства, но и выплатить проценты. Потребительские кредиты, кредитные карты с достаточно высокими процентами. На этой строится бизнес.

На какие только ухищрения не идут банки, чтобы заставить нас платить больше и больше.

Особняком стоит ипотека. С одной стороны условия по ней более выгодные. Процентная ставка ниже в несколько раз, по сравнению с потребительским кредитом.

Но опасность в том, что быстро с таким кредитом не рассчитаться. И берут люди ипотеку на несколько долгих лет и даже десятилетий.

Для тех, кто только планирует брать ипотечный кредит, советую прочитать статью: 11 способов уменьшить расходы и переплаты по ипотеке.

В этой статье я пальцах объясню ловушки ипотечного кредитования. И почему даже при более низких процентных ставках, ипотечный кредит особенно выгоден банкам.

Немного под другим углом, чем мы привыкли. И как всегда с примерами из жизни.

Сразу оговорюсь, все цифры, проценты и расчеты будут приблизительными. Цель статьи - донести до вас общий смысл, а не углубляться в математику.

Как действует ипотека или сказка про вечный кредит

Для начала давайте представим такую ситуацию.

В некотором царстве жил был Иван, недалекого ума. Его так все и звали - Иван-дурак.

Он встретил Василису Прекрасную. Полюбили они друг друга и решили пожениться.

Срочно нужно было строить новые хоромы для молодой жены. Подарки, съездить в чужеземные страны, сыграть свадьбу и закатить пир горой.

Для этого потребуются деньги - 100 золотых. И причем сразу.

Иван-дурак идет к Кащею-бессмертному и просит одолжить ему искомую сумму.

- Хорошо - говорит Кащей. Ты хоть сейчас сможешь забрать необходимую сумму. Под небольшой процентик. Скажем всего 12% годовых.

- Это нормально! Согласен - отвечает Иван-дурак.

Кащей: Я буду приходить к тебе каждый месяц и ты будешь отдавать мне по 1 золотому. Осилишь?

Иван радостно соглашается. Платеж небольшой. Не нужно отдавать все деньги с зарплаты. И на жизнь будет оставаться. А здесь сразу он может забрать мешок золота, и все его проблемы будут решены.

Получил свои 100 золотых. Сыграл свадьбу, построил дом. Живет в свое удовольствие. Каждый месяц отдает Кащею по монете.

Проходит 8 лет.

Иван идет Кащею и интересуется - а сколько мне еще осталось выплатить?

Кащей отвечает: 100 золотых.

Ну как же так? Я исправно платил 8 лет по монете каждый месяц и за все время выплатил уже 96 золотых. И все равно должен 100 монет.

Совершенно верно!

Мы же договорились, деньги ты получаешь под 12% годовых. А со 100 золотых за год набегает 12 монет. И ты, Иван, как раз платил их. Если бы ты давал мне по 2 монеты каждый месяц, то как раз бы уже расплатился.

- А почему ты мне об этом сразу не сказал - спрашивает Иван-дурак.

- А зачем? Ты сам попросил денег в долг. Я предложил тебе платить по монете в месяц. Ты согласился - ответил Кащей.

Здесь у Ивана начинает что-то проясняться и он понимает, что такими темпами он будет вынужден платить хоть 20-30 лет, хоть все 100, но все равно останется должен первоначальную сумму в 100 золотых

Он будет платить всю жизнь, его дети и внуки будут выплачивать за него, но так и не смогут никогда рассчитаться с долгом.

Ипотека в действии или в каждой сказке есть доля правды

Конечно, в реальной жизни никто не согласится на такие условия. Да и закон обязывает перед выдачей ипотечного кредита предоставить заемщику график ежемесячных платежей.

Люди бы видели, что срок погашения кредита составлял ...вечность!

Но банки немного видоизменив условия, оставили основной алгоритм прежним.

В итоге все заемщики уподобляются Ивану-дураку, а банки можно сравнить с Кащеем.

И самое удивительное, что всех это устраивает и никто не возмущается. И покорно несет кредитное бремя.

Приходите вы в банк и просите 3 миллиона под 12% годовых. Специалист что-то колдует у себя в программе и выдает информацию.

- Мы можем дать вам кредит на 10 лет. Но платить придется по 50 тысяч в месяц.

- Если вам тяжело осилить такую сумму, можно увеличив срок кредитования, значительно уменьшить размер платежа.

- Например, растянув ипотеку на 25 лет, будете платить по 30 тысяч.

- Тридцать тысяч это тоже много, но терпимо. И все же лучше, чем платить по 50 000 - думаете вы.

Ударяете по рукам. И заключаете сделку.

Проходит год. За этот период вы внесли 360 тысяч рублей (30 000 х 12 месяцев).

А теперь внимание!

Из этой суммы 340 тысяч рублей - это уплата процентов. А оставшиеся 20 тысяч идет в погашение основного долга или как его называют, тела кредита.

Взяли 3 миллиона. Выплатили за год 360 000 рублей и остались должны банку 2,98 миллиона.

За второй год, учитывая, что проценты начисляются уже не на 3 полных миллиона, а на чуть меньшую сумму - основной долг уменьшился еще на 25 тысяч. Но вы снова выплатили банку 360 тысяч.

За 2 года отдать 720 000 рублей и погасить долг только на 45 000! Как то это нечестно.

Не напоминает ли вам это историю про Ивана дурака? Платили, платили несколько лет. Внесли сотни тысяч (или миллионов), а остались должны практически ту же сумму.

Конечно, каждый год тело кредита будет сокращаться. Но не намного. Такими темпами, примерно на 20-й год, вы выйдите на равное соотношение погашения долга и уплату процентов. То есть, за год вы уже будете снижать основной долг не на 20-25 тысяч, как в начале, а на 160 000 - 180 000.

И за последние 5 лет вы сможете погасить долг на столько же, как и за предыдущие 20 лет!

Ну и конечно переплата по кредиту. Взяв в ипотечный кредит 3 миллиона, придется отдать 9,5. То есть в 3,2 раза больше!

Хитрость досрочного погашения

А теперь представьте, что вы внезапно обогатились на 1,5 миллиона (выиграли в лотерею, продали дачу, машину, гараж, получили наследство).

Отлично, думаете вы. Как раз хватит на погашение половины кредита.

Вы идете в банк с целью внести досрочный платеж.

Банковская Маринка предлагает на выбор два способа:

1. Уменьшить срок кредитования.
2. Снизить ежемесячный платеж.

Вы в раздумьях. Что же выбрать?

Желая оказать помощь, Маринка ненавязчиво предлагает уменьшить размер платежа.

- Представляете, как это хорошо. Платили по 30 тысяч, а будете всего по 15. А сэкономленные деньги будут уже ваши. Каждый месяц.

- Наверное она права - думаете вы. Тридцатка в месяц - это слишком тяжело для меня. И соглашаетесь.

А теперь снова внимание!

Внеся 1,5 миллиона, сумма долга уменьшилась вдвое. Размер ежемесячного платежа уменьшился вдвое. Но.....и списание основного долга тоже будет происходить в 2 раза медленнее.

С 3-х миллионов за первый год уменьшали бы долг на 20 тысяч. Ну а с 1,5 - на десять.

И мы имеем абсолютно ту же схему, что и в предыдущем варианте. Вы будете первые 20 лет пахать практически на одни проценты.

Банк, конечно, потеряет в деньгах при внесении платежа сверх графика. Но все равно поимеет с вас по полной.

Главное, что сама схема будет работать по прежнему принципу: почти вся сумма платежа будет уходить на уплату процентов, а совсем небольшая его часть уменьшает основной долг.

У некоторых кредитных организаций, в том числе у Сбербанка, в правилах погашения даже отсутствует возможность уменьшить срок при досрочных платежах. Только ежемесячную плату по кредиту.

Не догадываетесь почему?

И многие беря кредит даже не интересуются этим. И в дальнейшем как-то не акцентируют свое внимание на невозможность уменьшения срока. Ну нет и нет. Будем снижать размер платежа при досрочном погашении.

Как выгодно погасить ипотеку досрочно

Выход из ловушки

Зная все вышеперечисленное, можно (и нужно) минимизировать влияние постоянно набегающего банковского процента и уменьшить переплату. В некоторых случаях даже в разы.

Без преувеличения - это поможет сэкономить сотни тысяч рублей.

У самого 2 закрытые ипотеки с минимальной переплатой банку.

Всегда, слышите всегда, при внесении досрочных платежей, уменьшайте срок. Люди недооценивают это отличную возможность сэкономить.

В первые несколько лет, даже внесенные сверху тысяч 50 дадут экономию в сотни тысяч рублей.

Как так происходит?

Помните, из примера выше, что за первые 2 года вы выплатили бы 720 тысяч банку. А погасили бы всего 45 000 основного долга. Внеся эти 45 тысяч сразу, можно было уменьшить срок кредитования на 2 года. Тем самым сэкономив почти 700 тысяч рублей. Нехило да?

И старайтесь в качестве досрочных платежей вносить как можно больше. Именно на первых этапах достигается максимальная эффективность.

Экономьте, зарабатывайте больше, откажитесь от излишеств. Хотя бы на первое время. Здесь как на войне. Год за два или даже за три - пять. Лучше пожить пару лет в спартанских условиях и сбросить с плеч лет десять кредитного бремени.

Советы по ипотеке - как, сколько и когда

И не забывайте про налоговые вычеты. Только благодаря им одним можно скинуть примерно половину периода кредитования.

Желаю всем быстрее расплатиться с ипотекой!