Как полностью или частично погасить долг по ипотеке — советы и рекомендации

Сейчас наверное почти все население нашей страны имеет действующий кредит, а то и не один. И не малая часть из них - ипотечный кредит. Ипотека достаточно серьезное дело и платить нужно не один год. Но если вас не устраивает эта кабала практически на всю жизнь и вы задумывались над тек как бы побыстрее рассчитаться с ней, то эта статья для вас.

Из статьи вы узнаете:

  • можно и стоит ли выплачивать ипотечный кредит досрочно
  • наиболее предпочтительный  способ погашения ипотечного кредита
  • откуда взять деньги на досрочное погашение
  • советы и рекомендации по досрочному погашению, как правильно погасить ипотеку
  • что делать, когда ипотека погашена

выгодные советы по погашению кредита

Содержание

  1. Можно ли погасить ипотечный кредит досрочно
  2. Виды платежей по кредиту
  3. Где взять деньги на досрочное погашение
  4. Рефинансирование кредита - а стоит ли?
  5. Как выгоднее погасить ипотеку
  6. Как быстрее рассчитаться с ипотекой
  7. Погасили ипотеку - что дальше?

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Все условия досрочного погашения ипотеки должны быть обязательно прописаны в договоре. Как правило, все банки предоставляют такую возможность своим заемщикам. И если несколько лет назад, за досрочное погашение с вас взимались бы пени и штрафы, то теперь такие "кабальные" условия канули в лету. И если вы решите досрочно погасить ипотеку: полностью или частично, то  никаких преград вы не обнаружите. У некоторых банков минимальная сумма для досрочного погашения вообще начинается с символических 1 рубля.

Перед погашением ипотеки нужно для себя определить 2 вещи:

  • какой  у вас вид кредита (ипотеки): аннуитетные или дифференцированные платежи
  • с какой суммы разрешено досрочное погашение

Далее вам нужно уведомить банк о том, что вы собираетесь сделать досрочный дополнительный платеж. Это можно сделать двумя способами. Либо в самом банке, написав заявление о желании внести платеж. Либо по телефону горячей линии (сейчас почти у всех крупнейших банков есть такая возможность).

Важно. Известить банк вам нужно хотя бы за один день до наступления периода, в течение которого вы обязаны вносить деньги. Т.е. если вы платите 10-го числа каждого месяца, то заявление (или звонок) нужно оформить хотя бы 9-го числа. В противном случае, деньги будут учтены только в следующем месяце.

 

Виды кредитных платежей

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж - сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу.  Недостатки - это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.

Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й  год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.

Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент - вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течение всего срока,  и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.

Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.

Пример. 200 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Но в отличие от первого примера, платежи будут уже аннуитетные - равные на всем сроке. Ежемесячный платеж составит - 24 тысячи, из них только 4 тысячи будет уходить на погашение основного долга, а 20 000 тысяч - это начисленные проценты.

С каждым платежом, доля основного долга будет незначительно уменьшаться. За 1-й год при такой схеме, заплатив почти 300 тысяч, вы уменьшите свой долг всего на 45 тысяч. По истечении второго года - сумма вашего долга уменьшится на 120 000 тысяч, при выплате банку 600 000 рублей и т.д.

как выгоднее платить по ипотечному кредиту

Где взять денег на досрочное погашение

Для того, чтобы быстрее рассчитаться с ипотечным кредитом нужны дополнительные деньги, которые вы должны будете вносить сверх установленных платежей. И тут возникает резонный вопрос - а где взять денег для этих целей? Ниже рассмотрим наиболее реальные и эффективные варианты получения денег для этих целей.

Собственные накопления

Ну здесь все понятно. Определите для себя какую часть своего дохода вы можете выделять для таких целей. Главное, не переборщить с размером, чтобы дополнительные платежи не сильно сказывались на вашем уровне жизни. Принцип такой, чем большую сумму вы будете вносить, тем быстрее сможете рассчитаться по кредиту и тем меньше будет конечная переплата.

Но даже если вы не можете выделять значительные суммы, даже совсем небольшие дополнительные взносы способны сэкономить вам немало средств. Всего лишь дополнительная тысяча рублей, но уплачиваемая каждый месяц, за период в 5 лет поможет вам уплатить на пару-тройку сотен тысяч меньше. Только за счет того, что у вас будет постоянно уменьшаться сумма основного долга и как итог начисленные проценты будут меньше.

Материнский капитал

Если вы имеете право на получение материнского капитала, то у вас есть прекрасная возможность уменьшить свой долг по ипотеке. Все что вам нужно - это предоставить материнский сертификат в банк и он автоматически сделает перерасчет основного долга.

При погашении части кредита материнским капиталом, банк уменьшает только размер ежемесячных платежей. Изменить срок кредита в данном случае не получится.

В данный момент размер материнского капитала за рождение второго ребенка составляет 453 тысячи рублей.

Налоговый вычет

Налоговый имущественный вычет могут получить все граждане РФ. Единственное условие - его можно получить только один раз в жизни. Также вы должны иметь официальный доход, с которого уплачены все налоги. Так как по сути, налоговый вычет - это возврат всех налогов, которые были с вас удержаны государством за прошлый период (год).

Пример. Если в прошлом году с вас было удержано налогов на сумму в 100 000 рублей. То в следующем, вы имеете право на получение налогового вычета именно на эту сумму. Но если вы работали неофициально, либо вообще не работали, то денег вы не получите в виде вычетов. Также сюда относятся все категории граждан которые получают пособия, стипендии,  пенсии от государства.

Налоговый вычет составляет 13% от суммы покупки недвижимости. Но с суммы не более 2 млн. рублей. Т.е. при покупки квартиры стоимостью в 3 млн., вы имеете право получить 13%, но только с суммы в 2 млн. или 260 тысяч.

Также можно вернуть 13%  в виде уплаченных процентов по кредиту, но опять же в пределах 2 миллионов.

Пример. Если у вас кредит на 1 000 миллион и за весь срок вы выплатите проценты по нему в размере еще 1 млн., то вы имеете право получить 260 тысяч в виде налоговых вычетов.

 

Рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита является еще одной возможностью уменьшить платежи по кредиту, либо срок. Если у вас есть текущий ипотечный кредит в одном банке, то вы можете сделать рефинансирование в другом банке под более выгодные условия.

Смысл рефинансирования следующий. Банк у которого вы хотите рефинансировать кредит, выкупает у вашего первого банка ваш долг, т.е. гасит ваш кредит перед ним. А взамен дает вам новый, под свои, более выгодные условия.

Пример. Если у вас есть ипотека под 14% годовых, а в другом банке можно взять ее под 12%, то имеет смысл рассмотреть такой вариант. Разница в 2% весьма существенна. От суммы в 2 млн. - это составит 40 000 рублей. Это экономия всего лишь за один год. А несколько лет? Опять же несколько сотен тысяч можно сэкономить.

Но перед тем как бежать делать рефинансирование,  нужно все хорошенько взвесить. Насколько это выгодно будет вам? Если у вас остался небольшой срок до окончания платежей (год-два), то наверное нет смысла. Больше времени и денег потеряете на переоформление кредита.

Но если платить еще много лет, то такой вариант вполне подойдет.

При рефинансировании кредита есть такой нюанс, про который все забывают и в итоге даже не то что не выигрывают, а даже теряют много денег.

При рефинансировании кредита вы теряете право на получение налогового вычета по всем выплаченным процентам. Т.е. когда второй банк гасит ваш долг по ипотеке, считается, что вы его выплатили и соответственно, на новый (рефинансированный) кредит вы не имеете право получать вычет (как на основной кредит, так и на начисляемые проценты).

Как выгоднее погасить ипотеку

Исходя из видов ваших платежей, можно сделать вывод, что наиболее выгодно досрочно погашать ипотеку когда у вас аннуитентные платежи. Особенно на начальном этапе, когда размер начисляемых процентов составляет львиную долю в размере вашего ежемесячного платежа. Хотя, к слову сказать, досрочное погашение всегда выгодно. Сумма основного долга будет уменьшаться и начисленных процентов будет меньше, и соответственно меньше будет ваша конечная переплата.

При досрочном внесении дополнительных средств, сверх установленного размера платежа у вас есть 2 варианта, либо уменьшить размер последующих платежей, либо уменьшить срок кредита. Что же выбрать?

Безусловно, уменьшение срока кредита более предпочтительно. Чем быстрее вы расплатитесь с кредитом, тем меньше по времени на ваш долг перед банком будут начисляться проценты. Все это положительно скажется на основной сумме переплаты по кредиту.

Как было сказано уже выше, особенно в начале сроке. На этом можно сэкономить весьма значительные суммы. Если взять предыдущий пример (2 млн. на 15 лет под 12%) и внести  в начале срока досрочно 100 000 рублей, общий срок кредитования уменьшится на 2 года. За эти 2 годы вы выплатили бы 580 тысяч в виде платежей.

В итоге ваша экономия на переплате составит почти полмиллиона!!!! А если на протяжении всего срока сделать несколько таких досрочных платежей? Ваша конечная переплата по кредиту способна уменьшится на семизначное число!!!!

Второй вариант при досрочном погашении - это уменьшение размера платежа. Но это не совсем выгодный вариант в плане конечной переплаты по кредиту. Он наиболее предпочтительный для тех семей, у которых упал совокупный доход и тяжело выплачивать первоначальный ежемесячный платеж и нужно всякими способами стараться его уменьшить.

Как быстро погасить ипотеку - советы и рекомендации

Для того, чтобы как можно быстрее погасить ипотеку и переплатить меньше денег в виде постоянно начисляемых процентов, нужно следующее:

  • при внесении досрочного платежа всегда уменьшаем срок, так как это наиболее выгодно для нас
  • не обязательно вносить досрочно большие суммы денег в десятки тысяч. Даже пара тысяч уплаченных в виде дополнительного платежа по ипотеке сразу же экономят в общем достаточно солидную сумму. Поэтому, намного выгоднее платить дополнительно хоть и немного, но каждый месяц, чем один раз в год, но большой суммой.
  • не забывайте по налоговый вычет по ипотеке. Полученные деньги также используйте для того чтобы быстрее рассчитаться по кредиту.
    Совет. Сдавайте налоговую декларацию сразу в начале года. Так вы быстрее получите деньги, которыми погасите часть долга. Для примера. Если внести, допустим, 100 000 сейчас или через полгода, то суммарная разница по переплате на начальном сроке составит около 30-40 тысяч. Просто за то, что вы подадите декларацию чуть раньше. За несколько лет, такая оперативность способна вам сэкономить несколько сотен тысяч. Заметьте, что при этом от вас не требуются дополнительные вложения.
  • если есть возможность сделать рефинансирование кредита на более привлекательные условия - обязательно стоит рассмотреть такой вариант. Даже разница в 1% способна сэкономить вам десятки тысяч рублей

что делать после погашения ипотеки

После погашения ипотеки

Ну вот  настал тот счастливый момент, когда вы внесли последний платеж по ипотеке. Что же дальше? Погашения ипотеки нужно сделать следующие действия:

  • взять справку из банка от отсутствии задолженности по ипотечному кредиту. Иными словами то, что вы полностью рассчитались по кредиту
  • отнести эту справку в регистрационную палату. Далее в течение определенного времени (обычно 1-2 недели), а некоторых случаях и сразу, с вас снимут обременение на вашу собственность и выдадут новый документ, подтверждающий право собственности на вашу недвижимость.

И все, теперь вы счастливый обладатель ВАШЕЙ СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ!!!

[no_toc]

Оцените статью
Записки инвестора
Добавить комментарий

  1. Борис

    По поводу того , что выгоднее уменьшенее срока кредита вопрос спорный. На пример , ваш платёж 20000 руб. Из него 10000 основной долг, 10000 проценты. Вы выплачиваете за год 120000руб процентов. Если вы уменьшаете размер платежа то и размер процентов будет меньше т.е. за год вы выплатите их меньшую сумму. А т.к. наша цель погасить досрочно то мы по любому будем платить меньшее количество лет , значит и по процентам меньше заплатим. Естественно здесь всё упрощённо но суть такая.

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Одновременно и согласен и несогласен с вашей точкой зрения! На блоге как раз есть статья что выгоднее уменьшать срок или размер платежа? Если интересно почитайте.

      Ответить
      1. Борис

        Прочитал. У Вас всё логично и правильно написано. Просто у самого ипотека , заморачивался этими вопросами , погашал досрочно и так и так. То что на начальной стадии выгоднее уменьшенее срока это однозначно, а вот с середины и далее уже нужно смотреть в каждом конкретном случае в плоть до того что может даже имеет смысл деньги приготовленые для досрочного погашенич положить на вклад под проценты в этом же банке и ежемесячно списывать прибыль по процентам на кредит.

        Ответить
        1. Максим (vse-dengy) автор

          Борис! У меня самого ипотека, на завершающей стадии. Но пока не тороплюсь расплачиваться досрочно. Мне это будет не выгодно. Недавно изложил свои мысли в этой статье — когда не выгодно вносить досрочные платежи по ипотеке.

          Ответить
  2. Вячеслав

    Объясните подробнее про рефинансирование и потерю налогового вычета.
    Т.е. сначала нужно сделать запрос банку на вычет и если его активировать раньше рефинансирования, то он после него сгорит. И если запросить вычет после рефинансирования, то все ок? Правильно ли я рассуждаю или вычет сгорает даже если им не начали пользоваться?

    Ответить
    1. Дмитрий

      вычет не сгорает при рефинансировании. Он сгорает если вы выбрали всю сумму

      Ответить
  3. Кристина

    Здравствуйте, спасибо за ваши статьи!

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Пожалуйста. Всегда приятно слышать, что ваш труд кто-то ценит!

      Ответить
  4. Татьяна

    Очень полезная статья!!!!Спасибо!!!!

    Ответить
  5. Денис

    Здоровья вам!
    А вот если усложнить условия, как поступить выгоднее?
    Ипотека 870 000 руб., под 10.2% годовых на 15 лет, досрочное погашение мат.капиталом (возможно только уменьшение величины платежа без уменьшения сроков кредитования) ~ 450 000 руб. Есть возможность досрочно погасить 100 000 руб. У Сбербанка есть условие, не дословно: » п.3.10.6 Если после досрочного погашения остаток задолженности менее 300 000 руб., то весь остаток по кредиту должен быть выплачен в ближайшую платёжную дату».
    Как поступить правильнее внести сразу 100 тыс. руб. и дождаться перевода от Пенсионного фонда или сначала дождаться перевода денег мат.капитала, а потом погасить 100 тыс.?

    Ответить
  6. Таня

    Очень полезная статья 🙂 все очень грамотно, понятно написано. У меня ипотека с июля 2017 года и я уменьшила переплату на 800 тыс, сейчас 2019 год настал.

    Ответить
  7. Дмитрий

    Рассмотрим вариант, что первый налоговый вычет например 100 000р направляем на ИИС на покупку облигаций ( это 13% дохода+ 7% с облигаций), на второй год повторяем, на третий год добираем остаток вычета в 60 000р. На четвертый год закрываем ИИС и получаем по итогу( приблизительно) : 392 000р.
    Берем обычный калькулятор сложных процентов и получаем через 13 лет( при реальной доходности 12%) около 1 710 489р или 17 000р ежемесячно на погашение ипотеки( и с каждым годом сумма будет увеличиваться). По итогу к концу выплат по ипотеке получим стабильный доход.
    Этот вариант выглядит получше чем закрытие ипотеки досрочно?

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Звучит логично, но вы забыли про лимит налогового вычета.
      В следующие года придется либо получать вычет за квартиру, либо по ИИС. Потолок возвращаемых налогов всегда будет ограничен официальным доходом.

      Ответить
      1. Дмитрий

        230 с покупки и 360 ( с выплаченных процентов) за все время можно получить. Если нормальный доход более менее нормальный, то 3-4 года по 100к, далее по 20-40 только за %% в зависимости от величины кредита.
        Раньше я думал, что ипотеку нет смысла закрывать, дешевые деньги.
        Но по факту первые 5-10 лет ежемесячно. Ты тратишь на %% гораздо больше, чем мог бы заработать. К примеру, я в месяц плачу 27К из низ 19,5к — это %%. Если я 5000 каждый день буду закидывать на ИИС, то через 12 мес. у меня будет 69,8К. Взял только 13%+ 6%. Если я буду гасить досрочно туже сумму, то за этот же период я заработаю 157 т.р. в виде снижения чистой переплаты по ипотеке. Это справедливо для сравнения с инвестициями.

        Ответить
  8. марина

    Дополню, сейчас есть возможность не подавать налоговую декларацию 3ндфл, и получать деньги одним платежом за предыдущий год в следующем году, а брать в налоговой, прямо после оформления ипотеки в текущем году (а далее, соответственно, в каждом следующем году в январе) Налоговое уведомление для оформления налогового вычета у работодателя — то есть, вам сразу, на сумму налогового вычета не будут удерживать 2 НДФЛ при выплате зарплаты до полной выплаты этого вычета. То есть, Ваша зарплата ежемесячно увеличится на несколько тысяч рублей, которые можно или на досрочное погашение кредита класть или пользоваться. Вам каждый год в налоговой будут давать такое уведомление, в котором будут указаны 2 остатка невыплаченных сумм: 1-на покупку, 2-на проценты.

    Ответить
  9. марина

    выгоднее, конечно, на досрочку кидать- это фактически на год раньше получаете эти суммы и на год раньше гасите

    Ответить