Суббота, 22 июля 2017   Подписка на обновления  Обратная связь

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно — за и против


Есть ли смысл досрочно гасить ипотеку? Этот вопрос волнует многих. Если у вас появляются лишние деньги, например от продажи машины, дачи, то встает резонный вопрос — внести ли досрочно определенную сумму, чтобы сэкономить часть средств на конечной переплате банку.

Конечно в этом есть резон. Каждая дополнительная копеечка будет давать вам определенную экономию. И если делать это периодически, даже небольшими суммами, но регулярно, то конечным результатом будет уменьшение общего размера платежей на несколько сотен тысяч. В среднем каждый вложенный рубль способен сберечь вам в 3-5 раз больше в будущем. Это конечно же касается только тех ипотечных кредитов, которые взяты на длительный интервал времени — 15-20 лет и выше.

проценты по кредиту

Но с другой стороны, досрочное погашение ипотеки для некоторых заемщиков не совсем выгодно. Как так? Например у меня до сих пор висит ипотечный кредит и я в любой момент мог бы с ним рассчитаться полностью. Но…я пока этого не делаю. Все мои друзья и знакомые не понимают, почему я не хочу снять с себя кредитное бремя и вздохнуть воздух свободы. На это есть ряд причин, читайте дальше и все узнаете. И возможно вы измените свое мнение о том, что надо как можно быстрее рассчитаться с ипотекой.

Смысл досрочного погашения ипотеки

Беря ипотечный кредит, вы обязуетесь вернуть весь долг банку полностью. И дополнительно вы платите определенные проценты за пользование заемными деньгами. Именно эта плата и определяет наибольшую нагрузку на ваш ежемесячный платеж. На начальных сроках, при внесении ежемесячного платежа, только 5-10% от этой суммы будет идти в погашении вашего основного долга, а остальные 90-95% идут именно на погашении постоянно набегающих процентов.

При кредите в 2 млн. рублей взятого на 15 лет под 12% годовых, размер ежемесячного взноса составит 22 тысячи. И только 2 000 (с небольшими копейками) с каждого платежа будет идти на погашении основного долга. И за первый год вы уменьшите сумму основного долга всего лишь на 25 тысяч. А банк за это же время получить с вас почти 270 000 рублей.

245 тысяч рублей только за 1-й год как плата за пользование заемными средствами выглядит очень жестоко!!! ((((

Конечно, дальше доля процентов в платежах будет снижаться. Но не намного. Исходя из примера выше,  во 2-й год вы погасите уже не 25 тысяч, а «целых» 29 000, в 3-й год — 33 тысячи. В итоге за 3 года вы выплатите банку почти 800 000 рублей, а основной долг снизите всего лишь на 87 тысяч. Печальная перспектива.

Внося дополнительные платежи сверх установленных, вы более быстрее уменьшаете сумму основного долга и как итог конечную переплату по процентам.

Чем меньшую сумму вы будете должны банку — тем ниже будет доля начисляемых процентов в ежемесячных платежах и более выгоднее становятся ваши последующие платежи в плане уменьшения основного долга. С каждым годом сумму основного долга будет уменьшаться все быстрее и быстрее. И если бы вы сразу же внесли дополнительно 87 тысяч, то на этом смогли бы сэкономить около 700 тысяч на переплатах.

проценты по кредитам

Стоит ли гасить ипотеку досрочно? Ответ — да!!!

Но есть некоторые ситуации, по которым не выгодно вносить дополнительные платежи.

Почему иногда не стоит вносить досрочные платежи

Давайте рассуждать логически. У вас есть кредит за пользование которым вы платите проценты. Уменьшаем сумму кредита, уменьшаем сумму начисляемых процентов. Правильно? Да! Появляются у вас деньги — несем их в банк в качестве дополнительного взноса. Но можно этого и не делать. Я вот не делаю. На этой операции я потеряю деньги. Конечно не так много, но копейка рубль бережет.

Смысла гасить по ипотеке досрочно нет в том случае, если вы можете вложить деньги под более высокий процент, чем их одолжил вам банк. Взяли ипотеку под 12% годовых. Вместо того, чтобы дополнительно вносить деньги по кредиту, вкладываем под 18% годовых. Разница в 6% это и будет ваш выигрыш. Со 100 000 рублей — чистая прибыль 6 000 рублей каждый год. С 300 000 — будет капать около двадцатки, опять же каждый год.

«Такого не бывает» — скажете вы. Если бы это было возможно, то все бы так и делали. Брали кредит в банке и вкладывали бы под более высокие проценты. И зарабатывали. Тогда какой смысл банкам давать вам кредит, если бы они сами могли вполне успешно и более доходно зарабатывать деньги. Но не будем торопиться с выводами. Это вполне возможно.

Варианты выгодных вложений

Есть несколько вариантов инвестиций, которые способны приносить намного больше, чем взятый кредит. Сразу скажу, здесь мы не будем рассматривать различного рода вложения с потенциально высоким уровнем доходности, но и с таким же уровнем риска. Это я про ПАММ счета и хайп-инвестиции, в которых, в принципе только за 1 месяц можно заработать 3-5% и даже выше. За год — 50-100%. Но нам это не надо. Здесь нет никакой гарантии. Можно как и заработать так и потерять.

Давайте рассмотрим более консервативные способы.

Способы сэкономить

Дело в том, что варианты, на которых можно получить более высокую доходность, чем ставка по ипотеке появляются не каждый день. Более того, даже не каждый год. Но когда она есть, лучше ими воспользоваться по полной. Бывают такие явления на финансовых рынках, когда идет резкий перекос либо в сторону доходности по вложениям, либо резкий рост ставок по кредитам. Именно такие ситуации отличный повод заработать. Итак, для примера, какие возможности были за последнее время.

платить меньше по ипотеке

Банковские вклады

В конце 2014 — начале 2015 гг. Центробанк резко повысил ключевую ставку (помните когда доллар был по 75-80 рублей). Вслед за этим все банки вынуждены были поднять проценты по депозитам. В то время можно было вложить деньги под 20-25% годовых. И вместо того, чтобы бежать в магазин бытовой техники скупать по 5-10 телевизоров, как делало большинство, дальновидные инвесторы открыли вклады с повышенной ставкой и заработали на этом. Ваш выигрыш составил бы 8 — 17% годовых, если бы вы не гасили ипотеку досрочно, а открыли подобный банковский вклад.

Единственным минусом было ограниченность срока вклада. Большинство банков готовы были открывать вклады по таким сумасшедшим ставкам только на 1 год. У редких банков длительность такого вклада составляла максимум 2 года.

Облигации

В этот же период доходность по облигациям также подскочила в 1,5 — 2 раза. На рынке можно было легко купить такие ценные бумаги с доходностью 18-20% годовых. И это только по надежным ОФЗ. По муниципальным проценты были еще выше. Если бы воспользовались этой возможностью, вы каждый год экономили бы (зарабатывали) 6-8%.

Мне повезло. Именно в тот момент я успел урвать для себя «кусочек счастья» в виде пакета долгосрочных облигаций с доходностью от 16 до 18%. Покупал именно ОФЗ, как более надежные. Теперь на протяжении 15-20 лет мне будет ежегодно капать этот процент прибыли.

Моя ставка по ипотеке — 12% годовых. В итоге, вместо того, чтобы внести деньги за ипотеку в качестве досрочного платежа, я нашел более выгодный способ их использования со средней доходностью в 17% годовых. Ежегодная отдача (естественно со знаком плюс в мою сторону) составляет 5%. И это будет длиться пока я не рассчитаюсь полностью за ипотеку.

Акции

Не совсем гарантированный способ получения дополнительной прибыли. Но вкратце упомянем и о нем. Если брать статистику, то фондовый рынок рос за последние 20 лет в среднем на 20% в год. Но если брать более детальную картину, детализированную по годам, то тут можно встретить большие риски связанные с сильной волатильностью рынка акций. В один год они могут вырасти на 20-30%, в следующий год упасть на 10-15%. Конечно в долгосрочной перспективе рынок всегда идет вверх. Но может случиться (по закону подлости) после покупки все рухнет и вы останетесь даже в убытках.

Но иногда фондовый рынок дает ОЧЕНЬ ХОРОШИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ЗАРАБОТАТЬ!!!!!

Как пример, кризис 2008-2009 гг. Тогда все упало в 2-3 раза, по некоторым акциям падение составляло 6-10 раз (акции Сбербанка со 100 опустились до 15 рублей). Когда большинство, боясь дальнейшего падения, продавали имеющиеся у них на руках акции за бесценок, стремясь выручить хоть что-то, другие скупали все что было можно.

Некоторые даже продавали машины, квартиры, брали кредиты на максимальные суммы под это дело. Как итог — рынок через 2-3 года вернулся к своим первоначальным значения. И те, кто не побоялся покупать, когда все продавали, за этот период получили доходность в 50-80% годовых.

Помимо этого, по купленным по дешевке акциям, выплачивающим дивиденды, прибыль на акцию получается в разы выше. Сравните, дивиденды в размере 10 рублей с акции, купленных по 100 рублей — 10%. А если вы их купили ранее, по бросовым ценам по цене 30 рублей, то те же 10 рублей в виде дивидендных выплат на акцию обеспечили бы вам доходность в размере 30% годовых!!!!

Гарантированный способ получить прибыль

Ну все эти примеры в прошлом. А есть ли на данный момент возможность вложить деньги с более высокой доходностью, чем ставка по ипотеке?  И самое главное, с гарантированной доходностью, то есть без всякого риска. Чтобы потом горько не сожалеть о сделанном выборе.

Да, такая возможность есть. Причем надежность намного выше, чем у банковских вкладов. Гарантом выступает само государство, а не какие-то там неизвестные финансовые и инвестиционные компании.

доход с ИИС

Речь идет об ИИС (индивидуальный инвестиционный счет). Вкратце,  смысл заключается с следующем:

  • открываете брокерский счет;
  • вносите на него деньги;
  • покупаете надежные ценные бумаги с гарантированной доходностью, а именно ОФЗ;
  • от государства получаете дополнительно 13% от суммы всех внесенных вами средств;

Единственным условием получения дополнительных 13% от государства является необходимость держать деньги на счете 3 года. Конечно, вы можете забрать их в любой момент, но тогда теряется право на получение этих денег.

Для ознакомления, более подробно читайте в статье про преимущества ИИС

Именно такая схема позволила мне заработать в 2015 году 30% прибыли. И для меня гасить ипотеку досрочно со ставкой по кредиту в 12% просто не имеет смысла. Чистый выигрыш — 18% годовых.

Но это было в прошлом. На данный момент, для тех кто решит использовать возможность ИИС доходность будет чуть ниже, но все равно выше, чем ставка по ипотеке. Сейчас надежные ОФЗ дают около 10-11% годовых. Добавляем к этому 13% от государства и получаем доходность в первый год минимум 23%. Чистый результат — 11% годовых. Почему бы не воспользоваться такой шикарной возможностью и получать гарантированный доход.

Но не спешите радоваться и бежать вкладывать деньги. Такую доходность вы получите только в первый год. Далее она несколько снизится, но все равно будет повыше ставок по ипотечным кредитам.

Вычет вы получите в первый год. За следующие 2 года у вас будет доходность ниже, чем ставка по кредиту. Но вы будете иметь право получать 13% от внесенных средств во втором и третьем годовом периоде. В совокупности, все ваши вложения за 3 года будут давать вам гарантированную среднегодовую доходность в размере 17% годовых.

Разница между прибылью и ставкой по ипотеке 5% каждый год. Вкладывая по 300 тысяч ежегодно за 3 года вы дополнительно сможет заработать 45  тысяч рублей. Причем гарантированно и без всякого риска. Ну а полученные потом деньги можно уже внести в качестве досрочного платежа в будущем.

Либо открыть такой же ИИС, только теперь на другого человека (мужа, жену, мать, отца, сестру) и повторить алгоритм заново.

Маленький бонус к доходности

Если вы имеет право на получение налогового вычета по приобретению квартиры, то для вам есть еще небольшой плюс. Вы также имеете право на получении вычета по выплаченным процентам по кредиту. И если бы вносили деньги досрочно, то размер получаемого вычета уменьшался с каждым дополнительный платежом сверх установленной суммы.

Вкладывая деньги в ИИС, вы не не вносите деньги дополнительно за ипотеку. И как  это не парадоксально звучит, чем больше вам начислят процентов, тем более выгодно это будет для вас.

Выводы

Платить досрочно по ипотеке или нет дело сугубо индивидуальное. Конечно, досрочные платежи существенно помогут снизить кредитное бремя, висящее над вами и это безусловно выгодно. Но с другой стороны, если есть возможность дополнительно заработать на одном и одновременно сэкономить на другом, то почему бы не воспользоваться этим. В то время, как все стараются забрать ваши деньги себе и как можно больше (банкиры, в виде процентов по кредиту, государство в виде налогов), вы сами можете получить с них. Такие возможности выпадают не часто и по моему было бы не совсем правильно не воспользоваться этим.


Обсуждение: 3 комментария
  1. Дмитрий:

    Отличная заметка! Сам собирался так со своей ипотекой поступить. Смысла не вижу гасить досрочно. Более того, здесь есть ещё один огромный плюс. После погашения ипотеки, помимо ежегодного дохода, у вас на руках ещё останется внушительная сумма основного капитала, которая будет приносить доход и после погашения ипотеки.

    Ответить
  2. Вячеслав:

    А как же выплаты государству на доходы физических лиц?

    Ответить
    1. C доходов по ОФЗ налог не берется. Также в этом году отменили налог на купоны по корпоративным облигациям (если прибыль не превышает 5% от текущей процентной ставки по стране).
      Если вы держите бумаги более 3 лет, то имеете налоговые льготы — 1 млн. за каждый год владения — касается и акций и облигаций.
      По дивидендам — да. Нужно платить 13% с дохода.

      Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 Записки инвестора
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru

О проекте    Реклама на сайте    Карта сайта