ETF FXRE — первый REIT на Мосбирже | Что нужно знать перед покупкой

Московская биржа запустила торги FXRE первым ETF на трасты недвижимости от провайдера Finex. В составе 130 компаний, владеющих американскими REITs из 12 отраслей. Комиссия за управление - 0,6% в год.  Событие знаменательное и ожидаемое. Долгое время очень многие инвесторы просили что-то подобное. И вот свершилось.

Одновременно с началом торгов, которые начались 19 ноября 2021 года, Finex выкатил мощную презентацию, в которой естественно перечислил все достоинства своего нового детища. Прочитав ее у вас не должно остаться сомнений в целесообразности покупки. Надо брать. Причем провайдер рекомендует выделить на фонды недвижимости до 20% от портфеля.

Я действительно, стоит ли покупать ETF FXRE? Насколько оправдано включение в портфель отдельных фондов недвижимости?

Особенности ETF FXRE или что нужно знать перед покупкой.

FXRE - состав

Не платит дивиденды

Хорошо это или плохо?

С одной стороны - отсутствие дивидендов позволяет экономить время: дивы автоматически реинвестируются, не нужно отчитываться в налоговую. И если вы находитесь на стадии накопления капитала, то для вас это очевидный плюс.

С другой стороны - инвесторы, особенно пенсионеры на Западе, любят REIT именно за постоянный денежный поток. Им не важна рыночная стоимость активов в портфеле, главное дивиденды.  Которых в FXRE мы не увидим.

Экономия на налогах

ETF FXRE - зарегистрирован в Ирландии и имеет ставку налогообложения дивидендов всего 15%.

Почему "всего"? Если покупать акции REIT напрямую на бирже (имеют ввиду Санкт-Петербургскую), то для нерезидентов США (россиян) будет действовать ставка налога в 30%. Снизить которую не получиться, даже подписав форму W-8BEN.

Такая налоговая оптимизация частично отбивает комиссию за управление (0,6% в год). Точка равновесия находится примерно на отметке 4% дивидендной доходности. То есть, если дивиденды будут выше 4%, значит владеть фондом экономически выгоднее, чем отдельными бумагами. Даже с учетом комиссии за управление.

Как это посчитать?

При покупке отдельных акций:  налоговые потери с 4% дивидендной доходности составят 1.2% от капитала (30% от 4%).

При владении фондом: налог с 4% дивов снимется по ставке 15% - потеря 0,6%. Плюс плата за управление - 0,6%. Итого: 1,2%.

Текущая дивидендная доходность фонда FXRE конечно ниже, чем заявленные 4%, Но за счет налоговой оптимизации, реальные расходы инвестора при владении фондом, например при доходности фонда в 3%, составят всего 0,15%, что в принципе сопоставимо с дешевыми иностранными ETF на REIT и даже превосходит их.

Сделал небольшую табличку-сравнение, какие расходы будет нести инвестор  и что выгоднее для инвестора при разной дивидендной доходности REIT.

Дивидендная доходность, % Расходы инвестора (комиссии + налоги), % Выгода от владения, %
Отдельные акции (налог 30%) Фонд (налог 15% + комиссия 0,6%)
2 0,6 0,9 -0,3%
3 0,9 1,05 -0,15%
4 1,2 1,2 0
5 1,5 1,35 +0,2%
6 1,8 1,5 +0,3%

 

Для понимания, ниже комиссии за управление самых популярных американских ETF на фонды недвижимости REIT.

ETF REIT - комиссии
Комиссии за управление американскими REIT

Справедливости ради отмечу, если покупать ETF на REIT на американских биржах, налог на дивиденды составит 13%. 10% берет брокер сразу + 3% самостоятельно нужно уплатить в РФ. По моим купленным фондам через брокера IB происходит именно так.  Американские фонды платят дивы живыми деньгами. В совокупности это будет дешевле, чем покупать отдельные акции или фонд FXRE.

Дивидендная доходность и прочие коэффициенты

В долгосрочной перспективе около половины общей доходности REIT, зарегистрированных на бирже, было получено за счет дивидендов (для S&P 500 аналогичный показатель — ¼). Остальное за счет роста курсовой стоимости.

А какова дивидендная доходность ETF FXRE?

В презентации Finex вскользь упомянул, что дивидендная доходность FXRE в момент запуска - 2,5%.

ETF FXRE - дивиденды

А как и где смотреть текущую дивидендную доходность фонда (через месяц, год) я так и не нашел. Что делать? Я пошел к конкурентам, американским фондам с максимальным уровнем диверсификации. Не совсем корректно их сравнивать, состав немного отличается. Но сам Finex в презентации говорит, что его ETF FXRE на 99% коррелирует с широким рынков американских REIT.

Цитата из презентации:
" .... Новый ETF отслеживает индекс Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage. Его корреляция с основным индексом REIT — FTSE Nareit All Equity REITs, который при расчете использует цены всех публичных трастов недвижимости США, равна 0,9983 (данные взяты за последние 10 лет в долларах США)."

Для примера я взял самый популярный ETF VNQ с капитализацией десятки млрд. и включающий в себя 170 компаний тоже из разных секторов.

Текущая дивидендная доходность VNQ - 2,4% (ссылка), что сопоставимо с ETF FXRE.

Дивиденды REIT
Дивидендная доходность ETF VNQ

 

Также полезно глянуть другие характеристики фонда-конкурента (ссылка). Finex тактично заменил значение p/e (цена/прибыль) другим показателем p/ffo (отношение цены акции REIT к реальному доходу).

Меня например очень сильно напрягло значение P/E=40. Для сравнения фонды на индекс S&P500 на текущий момент имеют P/E = 30 и этот показатель в два разы выше исторического среднего.

Коэффициент P/E показывает во сколько годовых прибылей оценивается актив. Получается в 40. Есть подозрение, что и по FXRE будет плюс-минус что-то подобное.

Характеристики REIT
Коэффициенты фонда недвижимости

Кстати, средняя дивидендная доходность REIT находилась в диапазоне 4-5%. Еще в 2018 году я покупал трасты с дивидендной доходностью в 4,6%. А сейчас чуть ли не в два раза ниже (2,5%). Учитывая, что фонды REIT по законы должны направлять 90% дохода на дивиденды, какая-то не совсем радужная картинка получается. Сколько они зарабатывают на одну акцию? 3% в год?

Частичное дублирование

Если вы владеете фондами на американский рынок акций, то уже имеете у себя в портфеле частичку Reit. К примеру в индексе S&P500, доля сектора недвижимости составляет около 3%. ETF FXUS уже содержит 28 крупнейших фондов из состава FXRE.  Возможно для кого-то этой доли будет достаточно.

Резюмируя

Что касается самого ETF FXRE, то к нему претензий нет. Провайдер Finex все сделал красиво.

Плюсы ETF FXRE:

  • широкая диверсификация;
  • правильное налогообложение;
  • низкие комиссии (0,6%);
  • налоговые льготы (ИИС, ЛДВ).

Если вы хотели иметь в портфеле REIT, то фонд от Finex хороший кандидат на включение.

Другие дело, что возможно сейчас (по моему субъективному мнению) не слишком удачное время для покупки. Для меня слишком дорого. Цены на активы за последний год взлетели на 50%, уронив доходность от арендных платежей в пол (див. доходность после вычета налогов, чуть больше 2% в год). Но скорее всего я конечно же заблуждаюсь и рынок оценивает текущую стоимость недвижимости справедливо.


По поводу целесообразности включения или невключения REIT в долгосрочный портфель. Приведу пару идей для размышления.

  1. На вопрос "Куда выгодно вложить деньги?" Марк Твен ответил: "Покупайте землю, ее больше не производят."
  2. Норвежский пенсионный фонд (писал про него здесь). Владеет (и самостоятельно управляет) активами на сумму 1,2 триллиона долларов. Инвестирует в 72 страны мира. В основном это акции и облигации,  но есть и недвижимость. Ее доля из года в год плавает в диапазоне 2,5 - 3% от всего капитала фонда. В деньгах это более $30 млрд.

Удачных вложений в недвижимость!

 
 
  • Чтобы не пропустить новые статьи, подпишитесь на Telegram, VK или на рассылку анонсов по почте
  • Есть вопросы? 🗣 Задайте их в комментариях. 🔥
 
 
Оцените статью
Поделиться с друзьями
Записки инвестора
Добавить комментарий

Внимание! Ваш комментарий будет опубликован после модерации.

  1. Alexander

    Спасибо…блин…а это для квал. или обычных инвесторов?

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Для обычных. Торгуется как и все фонд на Мосбирже.

      Ответить
  2. Алексей

    смущает что под капотом акции с сильной волатильностью и маленькими доходностями, и можно в каких-то случаях лет 5 пережидать просадку…..

    Ответить
  3. Борис

    Добрый день!
    А разве налог на Reit для граждан РФ не 30%.
    На них же W8BEN не действует.

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      У FXRE «ирландская прописка» — он платит 15% налог, на этом все. Неважно кто владеет фондом, россияне или американцы (гражданство уже роли не играет).

      Ответить
  4. vit

    Спасибо,очень дельный обзор. Хотел взять этот фонд на ноябрском пополнении портфеля, а тут как раз индекс imoex пролили — пришлось брать VTBX)).И к лучшему, пока reitы на заоблачных хаях,лучше подождать.

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Ага, тоже затарился немного. Посмотрел сегодня, от текущих уровней уже многие рос. бумаги дают +10% див. доходности. REIT с его 2,5% пока смотрится бледненько.

      Ответить
  5. Аноним

    Вначале статьи вы пишете что налог на дивы 30%, а потом пишете что при покупке на амер. биржах reit налог с дивов будет 10% +3%. В первом случае вы имеете в виду отдельные reit, а во 2м — etf на reit?

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Да.
      Слышал, но сам не проверял, что в iB даже покупая отдельные акции (не фонды), брокер снимает тоже 10% с дивов.

      Ответить
  6. Валерий

    Читал какую-то умную книжку про индексное инвестирование и там четко было указано что узкопрофильные фонды на долгосроке проигрывают индексным.

    Ответить
    1. Roman

      В долгосрок рулят фонды подобные vanguard Total world (VT), те вообще на весь мировой рынок, просто потому что никто точно не знает, что будет, завтра, ведь «деревья не растут до небес»

      Ответить
  7. Светлана

    Спасибо , Максим. Важная и своевременная информация.

    Ответить
  8. СВЕТЛАНА

    Максим, вопрос не по теме , но очень интересует ваша мнение . Я — новичок, только 4 месяца инвестирую. И иногда на ИИС (там же по любому нет ЛДВ) я продаю подросшие фонды и тут же покупаю опять, т.е. остаюсь там же где была. Т.е. если рынок идет вверх — я ничего не потеряла, если вниз- ну так и ладно, зато прибыль зафиксировала. 13% налог — ну ничего, 87% же мне остаётся. Проделываю это с фондами от ВТБ , и брокер ВТБ , так что без комиссии. Разумно ли это или я что то не учитываю ? Подскажите пожалуйста .

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Совсем не разумно. Вы сознательно фиксируете прибыль, следовательно попадаете на налоги, которые придется заплатить при закрытии ИИС.
      К слову ЛДВ и ИИС вполне можно совместить. Поищите у меня на блоге = есть статья на эту тему.

      Ответить
  9. Илья

    Я всё жду когда finex запустит фонд на развивающиеся рынки, а все никак….

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Я уже три года жду. (((
      Из-за них (Finex) не лезу в ВТБ-ный VTBE и до сих пор сижу с Китаем. Думаю, что вот-вот, в след. месяце-квартале обязательно будет. А воз и ныне там.

      Ответить
      1. Илья

        ну я немного покупаю VTBE(временная замена Finex’у) FXCN боюсь покупать, так как он падает очень сильно.
        Я хочу попробовать чисто фонд VT на весь мир покупать, но нет статуса квала, а у брокера IB не хочется регистрироваться((((

        Ответить
  10. Елена

    https://www.reit.com/sites/default/files/2019_USWithholdingTax-1.pdf

    Налог через IB 30 %

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Может налоги и 30%, но у меня (и других рос. инвесторов) брокер за фонды недвижимости по факту снимает по 10%.

      Ответить
  11. vit

    Буквально вчера в чате один из официальных лиц FinEx написал что фонд на EM таки скоро будет.

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Ждемс ….)))

      Ответить
  12. Марина

    Спасибо за статью! Как всегда очень занимательно и все по полочкам!)))

    Ответить
    1. Максим (vse-dengy) автор

      Пожалуйста!

      Ответить