ETF FXRE — первый REIT на Мосбирже | Что нужно знать перед покупкой

Московская биржа запустила торги FXRE первым ETF на трасты недвижимости от провайдера Finex. В составе 130 компаний, владеющих американскими REITs из 12 отраслей. Комиссия за управление - 0,6% в год.  Событие знаменательное и ожидаемое. Долгое время очень многие инвесторы просили что-то подобное. И вот свершилось.

Одновременно с началом торгов, которые начались 19 ноября 2021 года, Finex выкатил мощную презентацию, в которой естественно перечислил все достоинства своего нового детища. Прочитав ее у вас не должно остаться сомнений в целесообразности покупки. Надо брать. Причем провайдер рекомендует выделить на фонды недвижимости до 20% от портфеля.

Я действительно, стоит ли покупать ETF FXRE? Насколько оправдано включение в портфель отдельных фондов недвижимости?

Особенности ETF FXRE или что нужно знать перед покупкой.

Не платит дивиденды

Хорошо это или плохо?

С одной стороны - отсутствие дивидендов позволяет экономить время: дивы автоматически реинвестируются, не нужно отчитываться в налоговую. И если вы находитесь на стадии накопления капитала, то для вас это очевидный плюс.

С другой стороны - инвесторы, особенно пенсионеры на Западе, любят REIT именно за постоянный денежный поток. Им не важна рыночная стоимость активов в портфеле, главное дивиденды.  Которых в FXRE мы не увидим.

Экономия на налогах

ETF FXRE - зарегистрирован в Ирландии и имеет ставку налогообложения дивидендов всего 15%.

Почему "всего"? Если покупать акции REIT напрямую на бирже (имеют ввиду Санкт-Петербургскую), то для нерезидентов США (россиян) будет действовать ставка налога в 30%. Снизить которую не получиться, даже подписав форму W-8BEN.

Такая налоговая оптимизация частично отбивает комиссию за управление (0,6% в год). Точка равновесия находится примерно на отметке 4% дивидендной доходности. То есть, если дивиденды будут выше 4%, значит владеть фондом экономически выгоднее, чем отдельными бумагами. Даже с учетом комиссии за управление.

Как это посчитать?

При покупке отдельных акций:  налоговые потери с 4% дивидендной доходности составят 1.2% от капитала (30% от 4%).

При владении фондом: налог с 4% дивов снимется по ставке 15% - потеря 0,6%. Плюс плата за управление - 0,6%. Итого: 1,2%.

Текущая дивидендная доходность фонда FXRE конечно ниже, чем заявленные 4%, Но за счет налоговой оптимизации, реальные расходы инвестора при владении фондом, например при доходности фонда в 3%, составят всего 0,15%, что в принципе сопоставимо с дешевыми иностранными ETF на REIT и даже превосходит их.

Сделал небольшую табличку-сравнение, какие расходы будет нести инвестор  и что выгоднее для инвестора при разной дивидендной доходности REIT.

Дивидендная доходность, %	Расходы инвестора (комиссии + налоги), %		Выгода от владения, %
	Отдельные акции (налог 30%)	Фонд (налог 15% + комиссия 0,6%)
2	0,6	0,9	-0,3%
3	0,9	1,05	-0,15%
4	1,2	1,2	0
5	1,5	1,35	+0,2%
6	1,8	1,5	+0,3%

 

Для понимания, ниже комиссии за управление самых популярных американских ETF на фонды недвижимости REIT.

Справедливости ради отмечу, если покупать ETF на REIT на американских биржах, налог на дивиденды составит 13%. 10% берет брокер сразу + 3% самостоятельно нужно уплатить в РФ. По моим купленным фондам через брокера IB происходит именно так.  Американские фонды платят дивы живыми деньгами. В совокупности это будет дешевле, чем покупать отдельные акции или фонд FXRE.

Дивидендная доходность и прочие коэффициенты

В долгосрочной перспективе около половины общей доходности REIT, зарегистрированных на бирже, было получено за счет дивидендов (для S&P 500 аналогичный показатель — ¼). Остальное за счет роста курсовой стоимости.

А какова дивидендная доходность ETF FXRE?

В презентации Finex вскользь упомянул, что дивидендная доходность FXRE в момент запуска - 2,5%.

А как и где смотреть текущую дивидендную доходность фонда (через месяц, год) я так и не нашел. Что делать? Я пошел к конкурентам, американским фондам с максимальным уровнем диверсификации. Не совсем корректно их сравнивать, состав немного отличается. Но сам Finex в презентации говорит, что его ETF FXRE на 99% коррелирует с широким рынков американских REIT.

Цитата из презентации:
" .... Новый ETF отслеживает индекс Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage. Его корреляция с основным индексом REIT — FTSE Nareit All Equity REITs, который при расчете использует цены всех публичных трастов недвижимости США, равна 0,9983 (данные взяты за последние 10 лет в долларах США)."

Для примера я взял самый популярный ETF VNQ с капитализацией десятки млрд. и включающий в себя 170 компаний тоже из разных секторов.

Текущая дивидендная доходность VNQ - 2,4% (ссылка), что сопоставимо с ETF FXRE.

 

Также полезно глянуть другие характеристики фонда-конкурента (ссылка). Finex тактично заменил значение p/e (цена/прибыль) другим показателем p/ffo (отношение цены акции REIT к реальному доходу).

Меня например очень сильно напрягло значение P/E=40. Для сравнения фонды на индекс S&P500 на текущий момент имеют P/E = 30 и этот показатель в два разы выше исторического среднего.

Коэффициент P/E показывает во сколько годовых прибылей оценивается актив. Получается в 40. Есть подозрение, что и по FXRE будет плюс-минус что-то подобное.

Кстати, средняя дивидендная доходность REIT находилась в диапазоне 4-5%. Еще в 2018 году я покупал трасты с дивидендной доходностью в 4,6%. А сейчас чуть ли не в два раза ниже (2,5%). Учитывая, что фонды REIT по законы должны направлять 90% дохода на дивиденды, какая-то не совсем радужная картинка получается. Сколько они зарабатывают на одну акцию? 3% в год?

Частичное дублирование

Если вы владеете фондами на американский рынок акций, то уже имеете у себя в портфеле частичку Reit. К примеру в индексе S&P500, доля сектора недвижимости составляет около 3%. ETF FXUS уже содержит 28 крупнейших фондов из состава FXRE.  Возможно для кого-то этой доли будет достаточно.

Резюмируя

Что касается самого ETF FXRE, то к нему претензий нет. Провайдер Finex все сделал красиво.

Плюсы ETF FXRE:

• широкая диверсификация;
• правильное налогообложение;
• низкие комиссии (0,6%);
• налоговые льготы (ИИС, ЛДВ).

Если вы хотели иметь в портфеле REIT, то фонд от Finex хороший кандидат на включение.

Другие дело, что возможно сейчас (по моему субъективному мнению) не слишком удачное время для покупки. Для меня слишком дорого. Цены на активы за последний год взлетели на 50%, уронив доходность от арендных платежей в пол (див. доходность после вычета налогов, чуть больше 2% в год). Но скорее всего я конечно же заблуждаюсь и рынок оценивает текущую стоимость недвижимости справедливо.

---

По поводу целесообразности включения или невключения REIT в долгосрочный портфель. Приведу пару идей для размышления.

1. На вопрос "Куда выгодно вложить деньги?" Марк Твен ответил: "Покупайте землю, ее больше не производят."
2. Норвежский пенсионный фонд (писал про него здесь). Владеет (и самостоятельно управляет) активами на сумму 1,2 триллиона долларов. Инвестирует в 72 страны мира. В основном это акции и облигации,  но есть и недвижимость. Ее доля из года в год плавает в диапазоне 2,5 - 3% от всего капитала фонда. В деньгах это более $30 млрд.

Удачных вложений в недвижимость!